Parselasyon Nedir? DOP Kesintisi, İtiraz ve İptal Davası

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi, belediyelere ve belediye sınırları dışında valiliklere; imar sınırı içindeki binalı veya binasız arsa ve arazileri, maliklerin veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın imar planına uygun ada ve parsellere ayırma, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtma ve resen tescil işlemlerini yürütme yetkisi tanır.

Bu yetki, idareye sınırsız bir takdir alanı vermez. Parselasyon işlemi;

• dayanağı olan uygulama imar planına uygun olmalı,
• yetkili makam tarafından onaylanmalı,
• düzenleme sınırı nesnel ve planlama gereklerine göre belirlenmeli,
• düzenleme ortaklık payı kanuni amaçlarla ve doğru yöntemle hesaplanmalı,
• maliklere yapılacak tahsislerde eşitlik, ölçülülük ve dağıtım esasları gözetilmeli,
• ilan, itiraz ve kesinleşme usulü eksiksiz uygulanmalıdır.

Parselasyon planı bireysel mülkiyet durumunu doğrudan değiştiren icrai bir idari işlemdir. İşlemin teknik belgelerden oluşması, hukuki denetim dışında kaldığı anlamına gelmez. İdari yargı; yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları yönünden denetim yapar. Şehircilik ilkeleri, planlama esasları, kamu yararı, mülkiyet hakkı ve ölçülülük bu denetimin temel ölçütleridir.

Parselasyon uyuşmazlıklarında başlıca aşağıdaki düzenlemeler uygulanır:

3194 Sayılı İmar Kanunu

• Madde 8: İmar ve parselasyon planlarının kesinleşmesi, ilanı ve planlara karşı dava açılmasına ilişkin hükümleri içerir. Kesinleşen imar veya parselasyon planlarına karşı, kesinleşme tarihinden itibaren her hâlde beş yıl içinde dava açılabileceği düzenlenmiştir.
• Madde 15 ve 16: İfraz ve tevhit işlemlerinin şartlarını ve onay usulünü düzenler.
• Madde 18: Arazi ve arsa düzenlemesinin kapsamını, düzenleme ortaklık payını, dağıtımı, bedellendirmeyi ve bazı özel durumları belirler.
• Madde 19: Parselasyon planlarının onaylanması, bir ay süreyle ilan edilmesi ve kesinleşmesi usulünü düzenler.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik

22 Şubat 2020 tarihli Yönetmelik; düzenleme sınırının tespitinden tahsis esaslarına, DOP hesabından tescil belgelerine kadar teknik ve idari süreci ayrıntılandırır. Yönetmelikte 11 Eylül 2025 tarihinde yapılan değişikliklerle ilan, elektronik ortamda duyuru, itirazların değerlendirilmesi ve uygulama belgelerine ilişkin bazı usuller güncellenmiştir.

2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu

• Madde 7: Özel kanunda ayrı süre gösterilmemişse idare mahkemelerinde genel dava açma süresi altmış gündür.
• Madde 11: Dava açılmadan önce üst makama, üst makam yoksa işlemi yapan makama başvurunun süreye etkisini düzenler. Başvuruya otuz gün içinde cevap verilmemesi hâlinde istem reddedilmiş sayılır ve duran dava süresi kaldığı yerden işlemeye devam eder.
• Madde 27: Yürütmenin durdurulması şartlarını belirler.
• Madde 34: Taşınmazlara ilişkin imar ve benzeri uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesini yetkili kılar.
• Madde 45 ve 46: İstinaf ve temyiz kanun yollarını düzenler. Parselasyon işlemlerinden kaynaklanan davalar, bölge idare mahkemesi kararından sonra Danıştayda temyiz edilebilen uyuşmazlıklar arasında sayılmıştır.

Mevzuatın zaman içinde değişmesi nedeniyle, işlem tarihi ile dava tarihindeki hükümler ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Özellikle eski parselasyon uygulamalarında, işlemin kurulduğu tarihte yürürlükte bulunan DOP oranı ve yönetmelik hükümleri esas alınabilir.

Belediye sınırları içinde arazi ve arsa düzenlemesi kural olarak belediye tarafından yürütülür. Belediye sınırları dışında yetki valiliğe aittir. Büyükşehir belediyesi bulunan yerlerde ise uygulamayı hazırlayan ve onaylayan idarenin belirlenmesinde 3194 sayılı Kanun, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu, uygulama imar planını onaylayan makam ve Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik birlikte değerlendirilmelidir.

Yetki incelemesi yalnızca işlemin başlığında yazılı kurum adına bakılarak yapılamaz. Parselasyon dosyasında;

• uygulama imar planını hangi idarenin onayladığı,
• düzenleme sınırının hangi yetki alanında kaldığı,
• planı hazırlayan birim,
• onaylayan encümen veya kurul,
• büyükşehir ve ilçe belediyesi arasındaki görev dağılımı

ayrıca incelenmelidir.

Yetkisiz makam tarafından onaylanan parselasyon planı, işlemin esasına girilmeksizin iptal sebebi oluşturabilir.

Parselasyon işlemi uygulamada birbirini takip eden teknik ve idari aşamalardan oluşur.

1. Düzenleme Sahasının Belirlenmesi

İdare öncelikle düzenleme sınırını belirler. Sınır, yalnızca belirli bir taşınmazdan daha fazla kesinti yapmak veya belirli maliklere avantaj sağlamak amacıyla çizilemez. Uygulama imar planının bütünlüğü, yolların ve sosyal donatı alanlarının oluşturulması, parsel geometrisi, mevcut yapılaşma ve etaplama gereği birlikte dikkate alınmalıdır.

Düzenleme sınırının gereksiz biçimde dar tutulması, aynı plan bölgesindeki taşınmazların farklı DOP oranlarına tabi olması veya bazı kamu alanlarının belirli maliklerin taşınmazları üzerine yüklenmesi eşitlik ve kamu yararı yönünden hukuki sorun doğurabilir.

2. Mülkiyet ve Kadastral Durumun Tespiti

Tapu kayıtları, kadastro paftaları, yüzölçümleri, takyidatlar ve malik bilgileri belirlenir. Düzenleme öncesindeki kök parseller ile üzerlerindeki ayni haklar eksiksiz tespit edilmelidir. Hatalı yüzölçümü, yanlış malik kaydı veya kapanmış yol alanının yanlış hesaba katılması tüm dağıtımı etkileyebilir.

3. Umumi ve Kamu Hizmet Alanlarının Hesaplanması

Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, eğitim, sağlık, ibadet, pazar yeri, toplu taşıma ve teknik altyapı gibi mevzuatta sayılan alanların düzenleme sahası içindeki toplam ihtiyacı belirlenir. DOP oranı, bu ihtiyacın düzenlemeye giren taşınmazların toplam alanına oranlanması suretiyle hesaplanır.

4. Dağıtım ve Tahsis Cetvellerinin Hazırlanması

Her malikin düzenlemeye giren alanı, uygulanacak DOP oranı, kalan hak edişi ve tahsis edilen yeni imar parseli dağıtım cetvellerinde gösterilir. Tahsis yalnızca metrekare karşılaştırmasına indirgenemez. Taşınmazın konumu, kullanım kararı, yapılaşma şartları, mevcut yapılar, ulaşım bağlantısı ve ekonomik değer farklılıkları da uyuşmazlığın niteliğine göre önem kazanabilir.

5. Parselasyon Planının Onaylanması

Hazırlanan parselasyon planı ve ekleri, yetkili belediye encümeni, il idare kurulu veya özel mevzuatta gösterilen makam tarafından onaylanır. Onay kararının plan paftaları, dağıtım cetvelleri ve açıklama raporuyla uyumlu olması gerekir.

6. Bir Ay Süreyle İlan ve İtiraz

Onaylanan planlar bir ay süreyle ilgili idarede askıya çıkarılır. Güncel Yönetmelik uyarınca ilan, idarenin internet sayfasında da yayımlanır; mevzuatın öngördüğü elektronik sistemler üzerinden duyuru yapılması mümkündür. İlan tarihleri ve askı tutanağı dava süresinin değerlendirilmesinde önemlidir.

Askı süresinde itiraz edilmesi, teknik hataların dava açılmadan düzeltilmesini sağlayabilir. Ancak itiraz dilekçesinde yalnızca “parselim küçüldü” şeklinde genel bir ifade kullanılması yeterli değildir. DOP hesabı, tahsis yeri, düzenleme sınırı, plan kararı, hisse oluşturulması veya mevcut yapının durumu somut belgelerle açıklanmalıdır.

7. Kesinleşme, Kadastro Kontrolü ve Tapuya Tescil

İtiraz bulunmaması, itirazların reddedilmesi veya gerekli düzeltmelerin yeniden onaylanması sonrasında plan kesinleşir. Tescile esas dosya kadastro müdürlüğünce teknik yönden kontrol edilir ve tapu müdürlüğüne gönderilir. Eski kadastral parsellerin yerine yeni imar parselleri tescil edilir; ayni haklar mevzuata göre yeni kayıtlara taşınır.

Tapuya tescil edilmiş olması, hukuka aykırı parselasyon işlemini yargı denetimi dışında bırakmaz. Süresinde açılan iptal davasında encümen veya kurul kararı ile buna bağlı dağıtım ve tescil işlemleri incelenebilir.

Düzenleme ortaklık payı, parselasyon nedeniyle meydana gelen değer artışı karşılığında, düzenleme sahasındaki nüfusun ihtiyaç duyduğu umumi ve kamu hizmet alanlarının oluşturulması amacıyla taşınmazlardan eşit oranda yapılan kesintidir.

DOP bir vergi değildir. Kamulaştırmanın yerine sınırsız biçimde kullanılabilecek bedelsiz bir edinim yöntemi de değildir. Kanunda gösterilen amaçlarla, hesaplanmış ihtiyaç kadar ve düzenleme sahasındaki taşınmazlara eşit oranda uygulanmalıdır.

DOP Oranı En Fazla Ne Kadar Olabilir?

Güncel İmar Kanunu'na göre düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde 45'ini geçemez.

Bu oran bir üst sınırdır. Her parselasyon işleminde doğrudan yüzde 45 kesinti yapılamaz. Düzenleme sahasında DOP ile karşılanması gereken alanlar daha düşük bir oran gerektiriyorsa, kesinti de bu ihtiyaca göre belirlenmelidir. Gerekenden fazla kesinti yapılması, DOP'tan karşılanamayacak alanların hesaba dahil edilmesi veya bazı taşınmazlara farklı oran uygulanması iptal sebebi oluşturabilir.

DOP Hangi Alanlar İçin Kullanılabilir?

Kanun ve Yönetmelikte sayılan başlıca alanlar şunlardır:

• yol, meydan ve otopark,
• park, çocuk bahçesi ve yeşil alan,
• eğitim, sağlık ve ibadet alanları,
• pazar yeri ve semt spor alanları,
• toplu taşıma istasyonları ve durakları,
• teknik altyapı, sosyal ve kültürel tesis alanları,
• mevzuatta açıkça belirtilen diğer umumi ve kamu hizmet alanları.

DOP ile elde edilen taşınmazların kanuni tahsis amacı dışında kullanılması, özel mülkiyete konu edilmesi veya başka bir kamu ihtiyacını karşılamak üzere keyfî biçimde değerlendirilmesi hukuka aykırılık tartışması doğurur.

Aynı Taşınmazdan İkinci Kez DOP Kesilebilir mi?

Kanunda esas olan, aynı parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmamasıdır. Bununla birlikte yapılaşma koşullarında veya nüfusta artış sağlayan yeni plan kararları bulunması, önceki uygulamanın 2981 sayılı Kanun kapsamında yapılmış olması ya da önceki ifraz ve tevhit işlemlerinde terk edilen alanların güncel düzenleme oranından düşük kalması gibi kanunda gösterilen durumlarda tamamlayıcı kesinti gündeme gelebilir.

İkinci kez yapılan her kesinti kendiliğinden hukuka aykırı olmadığı gibi, önceki uygulama bulunduğu gerekçesiyle yeni kesinti de kendiliğinden hukuka uygun sayılamaz. Önceki terk veya DOP oranı, yeni planın getirdiği nüfus ve yapılaşma artışı, toplam kesinti miktarı ve yüzde 45 sınırı birlikte incelenmelidir.

Kapanan Kadastro Yolları DOP Hesabında Nasıl Değerlendirilir?

Eski uygulamalarda kapanan kadastro yollarının belediye adına ihdas edilmesi ve DOP hesabına etkisi çok sayıda uyuşmazlığa yol açmıştır. Güncel Kanun ve Yönetmelik, kapanan imar ve kadastro yollarının düzenleme hesabındaki konumuna ilişkin özel hükümler içerir. Bu nedenle “mevcut yollar her durumda toplam alandan düşülür” veya “kapanan yollar her durumda belediyeye kalır” şeklindeki genellemeler doğru değildir.

Somut dosyada kadastro yolu, kapanan yol, ihdas alanı ve tescil biçimi; uygulama tarihindeki mevzuata göre ayrı ayrı hesaplanmalıdır.

Dağıtımda temel amaç, malikin düzenlemeye giren kök parseline karşılık mümkün olduğu ölçüde aynı yerde veya yakınında, imar planına uygun bir parsel tahsis edilmesidir. Ancak aynı yerden tahsis mutlak bir hak değildir. Kök parselin yol, park, okul veya başka bir kamu alanında kalması; parsel geometrisinin imar parseli oluşturmaya elvermemesi ya da plan kararları, başka yerden tahsisi zorunlu kılabilir.

İdare, başka yerden tahsis yaparken somut ve teknik bir gerekçeye dayanmalıdır. Kök parselin merkezi ve değerli bir konumda olmasına rağmen uzak, yapılaşması güç veya belirgin biçimde daha düşük nitelikte bir alandan yer verilmesi; yalnızca yüzölçümlerinin yakın olduğu gerekçesiyle hukuka uygun kabul edilemez.

Dağıtımın hukuka uygunluğu değerlendirilirken şu hususlar önem taşır:

• kök parsel ile tahsis parselinin konumu,
• imar kullanım kararı,
• emsal, kat adedi ve yapılaşma şartları,
• cephe ve ulaşım imkânı,
• parsel geometrisi ve fiilî kullanılabilirlik,
• mevcut ruhsatlı veya korunması gereken yapı,
• hisseli ya da müstakil tahsis yapılmasının gerekçesi,
• diğer maliklere yapılan tahsislerle karşılaştırma.

Hisse çözümünün mümkün olduğu bir alanda yeni ve gereksiz hissedarlıklar oluşturulması, bir malikin hakkının çok sayıda parsele dağıtılması veya ekonomik olarak kullanılamayacak küçük paylar verilmesi ayrıca incelenmelidir.

Parselasyon ve ifraz aynı işlem değildir.

İmar planı bulunan alanlarda, parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit yoluyla planın parça parça uygulanması kural olarak mümkün değildir. Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz ve tevhit işlemleri de imar planına ve imar mevzuatına uygun olmalıdır.

Daha önce ifraz sırasında bedelsiz terk yapılmış olması, taşınmazın ileride m.18 uygulamasına hiç girmeyeceği anlamına gelmez. Önceki terklerin yeni DOP hesabında nasıl dikkate alınacağı güncel Kanun hükümlerine göre belirlenir.

Askı Süresinde İdari İtiraz

Parselasyon planı bir ay süreyle askıya çıkarılır. Malikler ve hukuki menfaati etkilenen kişiler bu süre içinde ilgili idareye yazılı itirazda bulunabilir. İtiraz başvurusu için standart bir form bulunmasa da dilekçenin aşağıdaki belgelerle desteklenmesi yararlıdır:

• eski ve yeni tapu kayıtları,
• uygulama öncesi ve sonrası çaplar,
• parselasyon paftası,
• özet cetveli ve dağıtım cetveli,
• DOP hesabı,
• encümen veya kurul kararı,
• imar planı ve plan notları,
• mevcut yapıya ilişkin ruhsat ve yapı kullanma izin belgeleri,
• değer ve konum farklılığını gösteren teknik raporlar.

İdare, itirazı gerekçeli biçimde değerlendirmelidir. İtiraz kabul edilerek planın esaslı biçimde değiştirilmesi hâlinde, değişikliğin yeniden onay ve ilan sürecine tabi olup olmadığı güncel Yönetmelik hükümlerine göre incelenmelidir.

İYUK m.11 Kapsamında Başvuru

İlgili kişi, dava açma süresi içinde işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılması talebiyle idari başvuruda bulunabilir. Bu başvuru dava süresini durdurur. Otuz gün içinde cevap verilmezse istem reddedilmiş sayılır; cevabın tebliği veya zımni ret üzerine, başvuru tarihinde kalan dava süresi yeniden işlemeye başlar.

Bu yol zorunlu değildir. Ancak teknik hataların idarece giderilme ihtimali bulunan dosyalarda etkili olabilir. Başvurunun yanlış makama yapılması, dava süresi geçtikten sonra sunulması veya yalnızca bilgi edinme talebi şeklinde kurulması süreyi korumayabilir.

Parselasyon işlemine karşı açılacak iptal davasında iki ayrı zaman kuralı birlikte değerlendirilmelidir:

1. Genel dava açma süresi: İdare mahkemesinde kural olarak altmış gündür.
2. Her hâlde beş yıllık üst süre: 3194 sayılı Kanun'un 8. maddesi, kesinleşen imar ve parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her hâlde beş yıl içinde dava açılabileceğini düzenler.

Beş yıllık süre, her malike planı öğrendiği tarihten itibaren koşulsuz yeni bir altmış günlük süre verildiği anlamına gelmez. Normal altmış günlük sürenin hangi tarihte başladığı ayrıca belirlenir. Yazılı bildirim, askı ilanı, tapu tescili, yeni tapunun alınması, ruhsat başvurusu sırasında öğrenme veya fiilî uygulama gibi olgular dosyaya göre önem kazanabilir.

Parselasyon planının yalnızca askıya çıkarılması ile bireysel tebligat yapılmaması arasındaki ilişkinin Danıştay uygulamasında olayın özelliklerine göre değerlendirildiği görülmektedir. Bu nedenle “dava süresi yalnızca askı ilanıyla başlar” veya “yazılı tebligat yoksa hiçbir şekilde başlamaz” biçimindeki kesin kabuller güvenli değildir. İşlemin ne zaman öğrenildiğini gösteren ilk belge tespit edilmeli ve süre hesabı en ihtiyatlı tarihe göre yapılmalıdır.

Askı süresinde yapılan itirazın cevapsız bırakılması hâlinde, İYUK m.11'deki otuz günlük zımni ret süresi ile kalan dava süresi ayrıca hesaplanmalıdır. İdarenin çok sonra cevap vermesi, önceden dolmuş olan dava süresini kural olarak yeniden başlatmaz.

Parselasyon işleminin iptali istemiyle açılacak davada görevli yargı kolu idari yargıdır. Dava, ilk derece mahkemesi olarak idare mahkemesinde açılır.

Yetkili mahkeme, İYUK m.34 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Birden fazla ilde bulunan taşınmazları kapsayan özel uygulamalarda veya merkezi idarenin tesis ettiği işlemlerde yetki ayrıca değerlendirilmelidir.

Tapu sicilindeki özel hukuk kaynaklı bir hata, ayni hakkın aidiyeti veya yolsuz tescil iddiası ayrı bir adli yargı uyuşmazlığı doğurabilir. Bununla birlikte tescilin dayanağı belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla onaylanan parselasyon planıysa, öncelikle bu idari işlemin hukuka uygunluğu idari yargıda incelenir. Görev ayrımı, talep sonucuna ve uyuşmazlığın gerçek sebebine göre yapılır.

Parselasyon işlemine karşı açılan davada yürütmenin durdurulması talep edilebilir. İYUK m.27 uyarınca iki şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması,
• işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması.

Taşınmazın üçüncü kişilere devri, yeni yapı ruhsatları verilmesi, uygulama sahasında geri dönüşü zor fiilî değişiklikler yapılması veya malikin taşınmazını kullanamaması zarar şartı bakımından ileri sürülebilir. Ancak yalnızca mülkiyet kaydının değişmiş olması, her dosyada kendiliğinden yürütmenin durdurulması kararı verilmesini sağlamaz.

Talepte; DOP hesabındaki hata, plan aykırılığı, yetki sorunu veya dağıtım dengesizliği somut belgelerle gösterilmeli; işlem uygulanmaya devam ederse doğacak zarar ayrıca açıklanmalıdır.

Yetki ve Onay Hatası

Parselasyon planının yetkisiz idare veya yetkisiz kurul tarafından onaylanması, gerekli büyükşehir-ilçe belediyesi sürecinin işletilmemesi veya encümen kararının plan belgeleriyle örtüşmemesi işlemi sakatlar.

Uygulama İmar Planına Aykırılık

Parselasyon, yürürlükteki uygulama imar planını hayata geçirmek için yapılır; planı değiştiren yeni kararlar üretemez. Yol, yapı adası, donatı alanı, kullanım kararı veya yapılaşma koşulu parselasyon planıyla farklılaştırılamaz.

Düzenleme Sınırının Hatalı Belirlenmesi

Düzenleme sınırının plan bütünlüğünü bozacak, bazı maliklere ayrıcalık sağlayacak veya kamu alanı yükünü belirli parsellere bırakacak biçimde belirlenmesi iptal sebebi olabilir.

DOP Oranının veya Hesabının Hukuka Aykırı Olması

Yüzde 45 sınırının aşılması, gereksiz alanların DOP hesabına katılması, kapanan yolların yanlış değerlendirilmesi, tüm parsellerden eşit oranda kesinti yapılmaması veya DOP'tan karşılanamayacak alanların bu yöntemle edinilmesi hukuka aykırılık oluşturur.

Tahsis ve Dağıtımda Dengesizlik

Kök parsel ile yeni tahsis arasında makul ilişki kurulmaması, değer ve yapılaşma koşullarındaki belirgin farkların açıklanmaması, teknik zorunluluk bulunmadan uzak yerden veya hisseli tahsis yapılması dava sebebi olabilir.

Mevcut Yapıların Göz Ardı Edilmesi

Ruhsatlı veya mevzuata göre korunması gereken yapıların parsel sınırı dışında bırakılması, farklı maliklerin parsellerine taşırılması ya da yapıyı kullanılamaz hâle getiren tahsis yapılması yönetmelik hükümleri ve mülkiyet hakkı yönünden incelenir.

İlan ve İtiraz Usulünün İhlali

Bir aylık askı süresinin usulüne uygun işletilmemesi, internet ilanının yapılmaması, değiştirilen planın gerekli hâllerde yeniden ilana çıkarılmaması veya itirazların gerekçesiz reddedilmesi işlemin şekil ve usul unsurlarını sakatlayabilir.

Kamu Yararı ve Ölçülülük İlkesine Aykırılık

Parselasyon yetkisinin planlı kentleşme amacı dışında, belirli kişilere yarar sağlamak, belediye adına taşınmaz üretmek veya kamulaştırma yükünden kaçınmak için kullanılması hukuka aykırıdır. Mülkiyet hakkına getirilen külfet ile kamu yararı arasında adil denge kurulmalıdır.

Parselasyon davaları yalnızca tapu senedi üzerinden çözülemez. İşlem dosyasının tamamı getirtilmeden yapılacak inceleme eksik kalır. Mahkemeden özellikle şu belgelerin istenmesi gerekir:

• parselasyon planı onay kararı,
• düzenleme sınırı krokisi,
• uygulama imar planı ve plan notları,
• parselasyon paftaları,
• düzenleme ortaklık payı hesabı,
• özet cetveli, dağıtım cetveli ve tahsis cetvelleri,
• düzenleme öncesi ve sonrası tapu kayıtları,
• kadastro kontrol raporları,
• kapanan yol ve ihdas hesapları,
• itiraz dilekçeleri ve idarenin cevapları,
• askı ve internet ilan tutanakları,
• varsa önceki imar uygulamaları ve terk belgeleri.

Uyuşmazlığın niteliğine göre şehir ve bölge plancısı, harita-kadastro mühendisi, gayrimenkul değerleme uzmanı ve gerektiğinde inşaat mühendisi bilirkişilerden oluşan heyet incelemesi gerekebilir. Bilirkişi raporu yalnızca DOP oranını doğrulamakla yetinmemeli; plan uygunluğu, düzenleme sınırı, tahsis dengesi, mevcut yapı, hisse çözümü ve alternatif dağıtım imkânlarını da gerekçeli biçimde değerlendirmelidir.

Danıştay Altıncı Dairesinin 24 Kasım 2020 tarihli, E.2016/7514, K.2020/11319 sayılı kararında; parselasyonun dayanağı olan planın ve uygulama alanında geçerli plan kararlarının belirlenmeden, eksik incelemeyle hüküm kurulamayacağı vurgulanmıştır. Bu yaklaşım, parselasyon davasında dayanak plan ile uygulama işleminin birlikte ve teknik bilirkişi incelemesiyle değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir.

Parselasyon işleminin iptal edilmesi, idareye mahkeme kararını gecikmeksizin uygulama yükümlülüğü getirir. Ancak tapu kayıtlarının her olayda kendiliğinden ve doğrudan kök parsel düzenine dönmesi mümkün olmayabilir. İptal edilen uygulamadan sonra taşınmazların el değiştirmesi, yeni yapılar yapılması, kamu alanlarının fiilen kullanıma açılması veya eski parsel geometrisinin ortadan kalkması geri dönüşü güçleştirebilir.

3194 sayılı Kanun'un 18. maddesi, kesinleşmiş mahkeme kararıyla iptal edilen uygulamalarda kök parsellere dönüşün hukuki veya fiilî sebeplerle mümkün olmaması hâlinde, mahkeme kararını yerine getirmeye yönelik yeni parselasyon yapılmasına; belirli şartlarda başka yer tahsisine veya bedel ödenmesine ilişkin özel hükümler içerir.

İdare, iptal kararını yalnızca dosyaya kaldırarak yerine getirmiş sayılmaz. Yeni uygulama veya geri dönüş işlemi yapılmalı; hak sahibinin mülkiyet hakkı üzerindeki belirsizlik makul sürede giderilmelidir. Anayasa Mahkemesinin Emin Ergin başvurusunda verdiği 16 Eylül 2025 tarihli karar, imar uygulaması sonrasında taşınmazın uzun süre kullanılamaması ve zararın giderilmemesi bağlamında mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasında adil denge kurulması gerektiğini ortaya koymaktadır.

Hukuka aykırı parselasyon nedeniyle gerçek ve kesin bir zarar doğmuşsa, iptal davasıyla birlikte veya iptal kararından sonra tam yargı davası açılması gündeme gelebilir. Ancak her iptal kararı otomatik olarak tazminat sonucunu doğurmaz.

Tazminat için kural olarak;

• hukuka aykırı idari işlem veya eylem,
• güncel, gerçek ve hesaplanabilir zarar,
• işlem ile zarar arasında uygun illiyet bağı

ortaya konulmalıdır.

Kullanım kaybı, yapılaşma imkânının ortadan kalkması, hukuka aykırı tahsis nedeniyle oluşan değer farkı, mahkeme kararının uygulanmaması veya taşınmazın uzun süre belirsiz bırakılması zararın niteliğine göre değerlendirilebilir. Dava açma yöntemi ve süreleri, zararın ne zaman öğrenildiği ve önce iptal davası açılıp açılmadığına göre İYUK m.12 ve 13 çerçevesinde ayrıca belirlenmelidir.

Manevi tazminat ise parselasyon işleminin iptal edilmiş olmasına dayanılarak rutin biçimde talep edilemez. Kişilik değerlerini ağır biçimde etkileyen, olağan idari uyuşmazlığın ötesinde bir zarar bulunmalıdır.

Anayasa Mahkemesi: DOP ve Mülkiyet Hakkı Dengesi

Anayasa Mahkemesinin 21 Haziran 1990 tarihli, E.1990/7, K.1990/11 sayılı kararında; arazi ve arsa düzenlemesi sonucunda taşınmazda oluşan değer artışı ile umumi hizmet alanları için yapılan kesinti arasındaki bağlantı değerlendirilmiştir. DOP'un anayasal meşruiyeti, kamu yararı amacı ve düzenleme sonucu doğan değer artışıyla ilişkilidir. Bu yaklaşım, kesintinin kanuni sınır ve amaç dışında kullanılabileceği anlamına gelmez.

Anayasa Mahkemesi: Beş Yıllık Üst Süre

Anayasa Mahkemesi, E.2021/20, K.2022/84 sayılı kararında 3194 sayılı Kanun'un 8. maddesinde parselasyon planlarına karşı öngörülen “her hâlde beş yıl” kuralını incelemiş ve düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı bulmamıştır. Bu karar, maliklerin işlemi öğrendikten sonra gecikmeden hukuki inceleme yaptırmasının önemini artırmaktadır.

Danıştay: Dayanak Plan ve Eksiksiz Teknik İnceleme

Danıştay Altıncı Dairesinin E.2016/7514, K.2020/11319 sayılı kararı, parselasyon işleminin hangi uygulama imar planına dayandığı açıklığa kavuşturulmadan ve plan-uygulama ilişkisi incelenmeden karar verilemeyeceğini ortaya koymaktadır. Parselasyonun bağımsız bir teknik çizim gibi değil, yürürlükteki planın uygulama aracı olarak değerlendirilmesi gerekir.

Danıştay: İdari Başvurunun Dava Süresine Etkisi

Danıştay Altıncı Dairesinin 23 Ekim 2025 tarihli, E.2024/3544, K.2025/5268 sayılı kararında imar planına askı süresinde yapılan başvuru bakımından İYUK m.11'deki otuz günlük zımni ret ve kalan dava süresi hesabı uygulanmıştır. Karar doğrudan her parselasyon dosyasının sonucunu belirlemez; ancak imar uyuşmazlıklarında idari başvurunun dava süresini süresiz biçimde açık tutmadığını gösterir.

Kararların somut olaya uygulanabilirliği; işlem tarihi, tebligat biçimi, askı ilanı, başvuru içeriği ve dava konusu edilen idari işleme göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Parselasyon hukukunda kanun hükümlerinin yanı sıra uygulamanın teknik niteliğinden doğan tartışmalar bulunmaktadır.

Alan Esası mı, Değer Esası mı?

Mevzuat, hak ediş hesabını büyük ölçüde yüzölçümü üzerinden kurar. Buna karşılık yalnızca metrekare eşitliği, merkezdeki ticaret alanından uzak konut alanına tahsis gibi durumlarda gerçek dengeyi sağlamayabilir. Öğretide ve yargı uygulamasında, dağıtımın ekonomik ve fonksiyonel sonuçlarının da dikkate alınması gerektiği kabul edilmektedir. Değer farkının hangi ölçüde iptal sebebi oluşturacağı somut olayın teknik verilerine bağlıdır.

Aynı Yerden Tahsisin Sınırı

Malike kök parselinin bulunduğu yerden tahsis yapılması güçlü bir dağıtım ilkesidir; fakat kamu alanları ve plan kararları sebebiyle her zaman uygulanamaz. Tartışma, aynı yerden tahsisin mümkün olmadığı durumlarda idarenin ne ölçüde gerekçe göstermek zorunda olduğu ve alternatiflerin nasıl karşılaştırılacağı üzerinde yoğunlaşır.

Askı İlanı ve Bireysel Bildirim

Parselasyon planının bir ay süreyle ilan edilmesi kanuni usuldür. Buna karşılık işlem belirli maliklerin tapu ve tahsis durumunu doğrudan değiştirdiği için, bireysel bildirim yapılmayan hâllerde dava süresinin ne zaman başlayacağı uyuşmazlık konusu olmaya devam etmektedir. Güvenli yaklaşım, öğrenme tarihine güvenerek beklemek yerine askı veya ilk öğrenme anından itibaren işlem dosyasını incelemek ve süreyi koruyacak başvuruyu yapmaktır.

İptal Kararının Uygulanması

Geri dönüşün fiilen mümkün olmadığı eski uygulamalarda, yeni parselasyon, başka yerden tahsis ve bedel ödenmesi seçeneklerinin hangi sırayla ve nasıl uygulanacağı önemli bir tartışma alanıdır. İdarenin mahkeme kararını biçimsel değil, hak sahibinin zararını gerçekten giderecek şekilde yerine getirmesi gerekir.

İdare mahkemesinin parselasyon davasında verdiği nihai karara karşı, kararın tebliğinden itibaren otuz gün içinde bölge idare mahkemesine istinaf başvurusu yapılabilir.

2577 sayılı Kanun'un 46. maddesi, imar planları ve parselasyon işlemlerinden kaynaklanan davaları temyize açık dava türleri arasında sayar. Bu nedenle bölge idare mahkemesinin nihai kararına karşı, tebliğden itibaren otuz gün içinde Danıştaya temyiz başvurusu yapılması mümkündür. Kanun yolu dilekçesinde yalnızca ilk derece iddiaları tekrarlanmamalı; mahkemenin teknik raporu değerlendirme biçimi, eksik inceleme, usul hatası ve hukuki nitelendirme somut olarak gösterilmelidir.

Bir parselasyon dosyasında hukuki değerlendirmeye başlamadan önce aşağıdaki kontrol listesi kullanılabilir:

1. İşlemi onaylayan makam yetkili mi?
2. Encümen veya kurul kararının tarih ve sayısı nedir?
3. Plan hangi tarihler arasında askıda kalmıştır?
4. İnternet ilanı ve askı tutanakları dosyada mevcut mudur?
5. İtiraz edilmişse cevap hangi tarihte tebliğ edilmiştir?
6. Uygulamanın dayandığı 1/1000 ölçekli plan yürürlükte midir?
7. Düzenleme sınırı hangi teknik gerekçeyle belirlenmiştir?
8. DOP oranı nasıl hesaplanmış, hangi alanlar hesaba katılmıştır?
9. Önceki DOP veya bedelsiz terk bulunmakta mıdır?
10. Kapanan kadastro yolları nasıl değerlendirilmiştir?
11. Kök parselden ne kadar alan girmiş, ne kadar hak ediş doğmuştur?
12. Yeni tahsis aynı yerde veya yakınında mıdır?
13. Başka yerden veya hisseli tahsisin teknik gerekçesi var mıdır?
14. Mevcut ruhsatlı yapı korunmuş mudur?
15. Tahsis edilen parsel fiilen ve hukuken yapılaşmaya elverişli midir?
16. Tapu tescili yapılmışsa yeni kayıt ne zaman öğrenilmiştir?
17. Dava süresini başlatabilecek ilk yazılı belge hangisidir?
18. İptal yanında yürütmenin durdurulması veya tazminat talebi gerekli midir?

Askı İlanını Önemsiz Görmek

Malikler çoğu zaman yeni tapu düzenlenene kadar işlemi fark etmemektedir. Oysa askı süresi, teknik itirazların en hızlı biçimde ileri sürülebileceği dönemdir.

Yalnızca Kesinti Oranına Bakmak

DOP yüzde 45'in altında olsa bile işlem hukuka aykırı olabilir. Yanlış düzenleme sınırı, değer kaybı, uzak tahsis, gereksiz hisselendirme ve plan aykırılığı ayrıca incelenmelidir.

Beş Yıllık Süreyi Normal Dava Süresi Sanmak

Kanundaki beş yıllık üst sınır, altmış günlük genel dava süresini ortadan kaldırmaz. Öğrenme ve tebliğ tarihleri dikkate alınmadan beklemek dava hakkının kaybına yol açabilir.

Geç Yapılan Başvurunun Süreyi Canlandıracağını Düşünmek

Dava süresi geçtikten sonra idareye yapılan başvuru, dolmuş süreyi kural olarak yeniden başlatmaz. İdarenin aylar sonra verdiği cevap da her durumda yeni dava hakkı doğurmaz.

Teknik Uzman İncelemesi Olmadan Dava Açmak

Dağıtım cetvelleri ve DOP hesabı incelenmeden hazırlanan dilekçeler, uyuşmazlığın gerçek hukuka aykırılığını ortaya koyamayabilir. Hukuki ve teknik inceleme birlikte yürütülmelidir.

Yanlış Yargı Koluna Başvurmak

Tescilin dayanağı parselasyon planı olduğu hâlde yalnızca tapu iptali ve tescil davası açılması görev yönünden sorun yaratabilir. Öncelikle idari işlemin iptali gerekip gerekmediği belirlenmelidir.

İptal Kararından Sonra Dosyayı Takipsiz Bırakmak

İptal kararı, uygulamanın fiilî ve tapusal sonuçlarını her zaman kendiliğinden ortadan kaldırmaz. İdarenin mahkeme kararını uygulayıp uygulamadığı, yeni parselasyon veya geri dönüş işlemlerinin yapılıp yapılmadığı izlenmelidir.

Parselasyon işlemleri, idarenin plan uygulama yetkisinin en güçlü araçlarından biridir. Aynı zamanda malikin taşınmazını, rızası aranmaksızın yeni bir mülkiyet düzenine taşıdığı için sıkı bir hukuka uygunluk denetimine tabidir. Kanuni DOP sınırına uyulması tek başına yeterli değildir. Düzenleme sınırı, dayanak plan, kamu alanı hesabı, tahsis yeri, hisse yapısı, mevcut yapılar ve ilan usulü bir bütün olarak incelenmelidir.

Bir taşınmazın yeni tapuda daha küçük görünmesi her zaman hak kaybı bulunduğunu göstermediği gibi, metrekare bakımından eşdeğer tahsis yapılması da işlemin kesin olarak hukuka uygun olduğunu kanıtlamaz. Asıl mesele, kamu yararı amacı ile malike yüklenen külfet arasında ölçülü ve denetlenebilir bir denge kurulup kurulmadığıdır.

Dava süresinin başlangıcına ilişkin uyuşmazlıklar nedeniyle, parselasyon planının veya yeni tapunun öğrenilmesinden sonra beklenmemelidir. İşlem dosyası temin edilmeli, teknik hesaplar kontrol edilmeli ve idari başvuru ile dava seçenekleri birlikte değerlendirilmelidir.

Parselasyon uyuşmazlıklarında sürelerin kaçırılması, yanlış mercie başvurulması veya teknik belgelerin eksik incelenmesi telafisi güç hak kayıplarına neden olabilir. DOP hesabı, tahsis dengesi, düzenleme sınırı ve dava süresi her taşınmaz bakımından ayrı değerlendirilmelidir.

Somut olayınızın güncel mevzuat, tapu ve kadastro kayıtları ile yargı kararları çerçevesinde incelenmesi; idari itiraz, iptal davası, yürütmenin durdurulması veya tazminat seçeneklerinin belirlenmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

Bu çalışma 30 Temmuz 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır. İşlem tarihi eski olan uyuşmazlıklarda, işlemin tesis edildiği tarihte yürürlükte bulunan kanun ve yönetmelik hükümleri ayrıca incelenmelidir.

Mevzuat

• 3194 sayılı İmar Kanunu m.8, 15, 16, 18 ve 19.
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7, 11, 12, 13, 27, 34, 45 ve 46.
• Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik, 22.02.2020 tarihli ve 31047 sayılı Resmî Gazete; 11.09.2025 tarihli ve 33014 sayılı Resmî Gazete değişiklikleri.

Doğrulanmış Kararlar

• Anayasa Mahkemesi, E.1990/7, K.1990/11, 21.06.1990.
• Anayasa Mahkemesi, E.2021/20, K.2022/84.
• Anayasa Mahkemesi, Emin Ergin Başvurusu, B. No: 2020/15865, 16.09.2025.
• Danıştay Altıncı Dairesi, E.2016/7514, K.2020/11319, 24.11.2020.
• Danıştay Altıncı Dairesi, E.2024/3544, K.2025/5268, 23.10.2025.