İmar Planına İtiraz ve İptal Davası: Süre, Yetki ve Yürütmenin Durdurulması

3194 sayılı İmar Kanunu ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği, mekânsal planları kademeli bir sistem içinde düzenler. Alt ölçekli planın üst ölçekli planın ana kararlarına aykırı olmaması gerekir.

Nazım imar planı

Nazım imar planı; arazi kullanım kararlarını, gelişme yönlerini, nüfus yoğunluklarını, ulaşım sistemini ve sosyal-teknik altyapının genel dağılımını gösterir. Kural olarak 1/5.000 ölçekte hazırlanır; büyükşehirlerde mevzuatın izin verdiği diğer nazım plan ölçekleri de kullanılabilir. Nazım plan, uygulama imar planının çerçevesini oluşturur. Parsel düzeyindeki ayrıntılı yapılaşma kararlarının esas yeri nazım plan değil, uygulama imar planıdır.

Uygulama imar planı

Uygulama imar planı; yapı adalarını, kullanım türlerini, yolları, parkları, yapı nizamını, emsal veya kat alanı katsayısını, bina yüksekliğini, çekme mesafelerini ve uygulamaya esas diğer ayrıntıları gösterir. Kural olarak 1/1.000 ölçekte hazırlanır. Uygulama imar planı, nazım imar planının ilke ve kararlarını somutlaştırır; nazım plana aykırı yeni bir ana kullanım kararı üretemez.

Plan notu ve plan açıklama raporu neden önemlidir?

Plan yalnızca paftadan ibaret değildir. Plan notları ve açıklama raporu, plan kararının ayrılmaz parçalarıdır. Paftada genel bir kullanım gösterilmiş olsa bile bu kullanımın kapsamı, yapılaşma koşulları veya uygulama yöntemi plan notlarında farklılaştırılmış olabilir. Dava hazırlığında yalnızca taşınmazın renklendirildiği paftanın alınması, çoğu dosyada eksik incelemeye yol açar.

Belediye sınırları içindeki nazım ve uygulama imar planları, yetkili belediye meclisince onaylandıktan sonra belediye başkanlığınca belirlenen ilan yerlerinde ve ilgili idarenin internet sayfasında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Belediye ve mücavir alan dışında veya özel kanunla yetkilendirilmiş idarelerce hazırlanan planlarda yetki ve onay usulü ilgili mevzuata göre ayrıca incelenir.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği uyarınca:

• İtiraz yoksa plan askı süresinin sonunda kesinleşir.
• Askı süresinde yapılan itiraz reddedilirse plan, kural olarak ret kararı tarihinde kesinleşir.
• İtiraz üzerine planın bir kısmı değiştirilirse değişen kısımlar için yeniden ilan süreci işletilmelidir.

Planın askıya çıkarıldığı ilk gün, askının sona erdiği gün, itiraz tarihi, itirazın karara bağlandığı tarih ve kararın ilgilisine bildirilip bildirilmediği ayrı ayrı tespit edilmelidir. Dava süresinin hesabı yalnızca belediyenin internet sayfasındaki güncel görünüm üzerinden yapılmamalı; askı tutanağı ve plan işlem dosyası istenmelidir.

İtiraz, planı onaylayan idareye otuz günlük askı süresi içinde yapılır. Belediye planlarında dilekçe belediye başkanlığına verilir ve belediye meclisince değerlendirilir. 3194 sayılı Kanun, belediye başkanlığınca meclise gönderilen itirazların belediye meclisi tarafından on beş gün içinde incelenerek kesin karara bağlanmasını öngörür.

İtiraz dilekçesinde yalnızca “taşınmazımın değeri düştü” veya “eski imar hakkım geri verilsin” denilmesi çoğu zaman yeterli değildir. Etkili bir itirazda en azından şu konular somutlaştırılmalıdır:

• İtiraz eden ile plan kararı arasındaki mülkiyet, komşuluk, sınırlı ayni hak veya diğer menfaat ilişkisi,
• Taşınmazın ada, parsel ve konum bilgileri,
• İtiraz edilen planın ölçeği, onay tarihi, onay makamı ve askı dönemi,
• Önceki plan kararı ile yeni plan kararının karşılaştırılması,
• Üst ölçekli planlara aykırılık iddiası,
• Yol, yeşil alan, sosyal donatı, yoğunluk veya kullanım kararının teknik gerekçesizliği,
• Plan raporunda bulunması gereken analizlerin eksikliği,
• Eşit durumdaki taşınmazlar arasında nesnel gerekçeye dayanmayan farklılık,
• Mülkiyet hakkına getirilen sınırlamanın kamu yararı ve ölçülülük bakımından değerlendirilmesi,
• Talebin açık biçimde belirtilmesi.

Tapu kaydı, çap, imar durumu, önceki ve yeni plan paftaları, plan notları, fotoğraflar, teknik görüşler ve varsa kurum yazıları dilekçeye eklenebilir. İtirazın evrak kayıt numarası alınmalı; elektronik başvurularda gönderim ve teslim kayıtları saklanmalıdır.

3194 sayılı Kanun kapsamındaki genel imar planlarında askı süresinde itiraz, iptal davasının zorunlu ön şartı değildir. Menfaati ihlal edilen kişi, itiraz etmeden de genel dava açma süresi içinde iptal davası açabilir.

Bununla birlikte itiraz edilmemesi iki önemli sonuç doğurur. Birincisi, idarenin plan kararını değiştirmesi için idari aşamada fırsat yaratılmamış olur. İkincisi, planın son ilan gününü izleyen günden itibaren başlayan dava süresi kesintisiz işler. Askıdan aylar sonra planı öğrendiğini ileri sürmek, planın usulüne uygun ilan edildiği durumda tek başına süreyi yeniden başlatmaz.

İtiraz edilmemişse

İmar planları ilanı gereken düzenleyici işlem niteliğindedir. İYUK m.7 uyarınca genel dava açma süresi altmış gündür. Askı süresinde itiraz edilmemişse süre, askının son gününü izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Danıştay 6. Dairesinin 23.10.2025 tarihli, E.2022/838, K.2025/5259 sayılı kararında; askı süresinde itiraz edilmeyen nazım imar planına karşı davanın son askı tarihinden itibaren altmış gün içinde açılması gerektiği, bu süre geçtikten sonra uygulama işlemi de bulunmaksızın açılan davanın süre aşımına uğradığı kabul edilmiştir.

Askı süresinde itiraz edilmişse

Askı süresinde yapılan itiraz, niteliğine göre İYUK m.11 kapsamında değerlendirilir. İtiraz açıkça reddedilirse dava süresi ret kararının usulüne uygun bildirilmesine göre hesaplanır. İdare cevap vermezse İYUK m.11'deki otuz günlük zımni ret süresi dikkate alınır.

Burada iki farklı süre birbirine karıştırılmamalıdır:

• 3194 sayılı Kanundaki on beş günlük süre, belediye meclisinin itirazı inceleme süresidir.
• İYUK m.11'deki otuz günlük süre, cevap verilmemesi hâlinde idari başvurunun zımnen reddedilmiş sayılmasına ilişkindir.

İYUK m.11'deki zımni ret süresi 2021 yılında altmış günden otuz güne indirilmiştir. Bu nedenle eski kanun dönemine ilişkin Danıştay kararlarındaki altmış günlük zımni ret hesabı, güncel başvurulara aynen uygulanmamalıdır. İdarenin aylar sonra cevap vereceği düşüncesiyle beklemek ciddi hak kaybı doğurabilir. Somut dosyada güvenli süre hesabı, askının son günü, başvuru tarihi, açık ret tarihi ve tebligat durumu birlikte değerlendirilerek yapılmalıdır.

Uygulama işlemi üzerine dava

İYUK m.7/4 uyarınca imar planına dayanılarak imar durum belgesi, yapı ruhsatı, parselasyon, kamulaştırma veya başka bir uygulama işlemi tesis edildiğinde ilgili kişi, uygulama işlemiyle birlikte dayanak planın da iptalini isteyebilir. Bu imkân, planın askı dönemindeki dava süresinin her durumda sınırsız biçimde canlanacağı anlamına gelmez. Uygulama işlemi ile plan arasında doğrudan hukuki bağ bulunmalı ve dava dilekçesinde her iki işlemin hukuka aykırılığı ayrı ayrı açıklanmalıdır.

İvedi yargılama usulü uygulanan planlar

Her imar planı davası altmış günlük genel süreye tabi değildir. İYUK m.20/A'da sayılan işlemlerden doğan uyuşmazlıklarda, özellikle özelleştirme uygulamalarıyla bağlantılı bazı plan kararlarında, otuz günlük özel dava süresi ve ivedi yargılama usulü uygulanabilir. Bu usulde İYUK m.11 başvurusu dava süresini durdurmaz. İşlemin yalnızca Cumhurbaşkanı kararıyla veya bir bakanlık tarafından onaylanmış olması tek başına yeterli değildir; işlemin m.20/A kapsamına girip girmediği özel kanunuyla birlikte incelenmelidir.

İYUK m.2 uyarınca iptal davasını, plan nedeniyle menfaati ihlal edilen kişiler açabilir. Menfaatin kişisel, meşru ve güncel olması gerekir. Herkesin her imar planına karşı dava açma hakkı yoktur.

Taşınmaz malikleri

Plan kapsamındaki taşınmazın maliki, taşınmazına getirilen kullanım veya yapılaşma kararına karşı kural olarak dava açabilir. Ancak malikin planın tamamına karşı dava açması, planın bütün alanı yönünden ehliyet bulunduğu anlamına gelmez. Yargısal inceleme çoğu dosyada malik olunan taşınmaz veya plan kararından doğrudan etkilenen bölümle sınırlanır.

Komşu parsel malikleri ve sınırlı ayni hak sahipleri

Komşu parsel maliki, plan değişikliğinin kendi taşınmazını veya yaşam çevresini ciddi ve makul biçimde etkilediğini ortaya koyarsa dava açabilir. İrtifak hakkı veya benzeri sınırlı ayni hak sahipleri bakımından da plan ile hak arasında güncel bir bağlantı aranır.

Danıştay 6. Dairesinin 27.06.2024 tarihli, E.2023/8003, K.2024/4298 sayılı kararında; komşu parsel maliki ve aynı zamanda uyuşmazlık konusu alanda irtifak hakkı sahibi olan davacıların, sosyal donatı dengesinin bozulduğu ve plan müelliflerinin yeterliliğine ilişkin iddiaları karşısında dava açma ehliyetinin geniş yorumlanması gerektiği kabul edilmiştir.

Kiracılar, zilyetler ve sözleşmeden doğan hak sahipleri

Kiracı veya yalnızca fiili kullanıcı olmak, kendiliğinden dava açma ehliyeti sağlamaz. Kira ilişkisinin süresi, kullanımın niteliği, plan kararının kiracı üzerindeki doğrudan etkisi ve korunabilir hukuki menfaat somut olarak gösterilmelidir. Satış vaadi, arsa payı karşılığı inşaat veya başka bir sözleşmeye dayanan kişiler bakımından da sözleşmenin niteliği ve tapu sicilindeki durum önem taşır.

Meslek kuruluşları ve çevre davaları

Meslek kuruluşlarının dava ehliyeti, kuruluş kanunları ve dava konusu planın mesleki faaliyet alanıyla bağlantısı çerçevesinde değerlendirilir. Çevrenin, kıyıların, doğal, tarihî ve kültürel değerlerin korunmasını doğrudan ilgilendiren planlarda menfaat kavramı daha geniş yorumlanabilir. Buna karşılık yalnızca şehir veya belde sakini olmak, özel bir kamu yararı bağlantısı kurulmadan her plan için yeterli kabul edilmez.

Başkasına ait parsel için plan değişikliği isteme

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğine göre imar planı teklifleri kural olarak planın kapsadığı alanın maliki veya maliklerinin yasal vekilleri tarafından sunulur. Danıştay 6. Dairesinin 03.07.2024 tarihli, E.2024/1923, K.2024/4537 sayılı kararında, kişilerin mülkiyet veya benzeri nitelikte ilişkili olmadıkları özel bir taşınmazın kullanım kararının değiştirilmesi için İYUK m.10 kapsamında başvuru yapamayacakları belirtilmiştir.

Görevli yargı

İmar planlarının iptali davaları idari yargıda görülür. Kural olarak görevli mahkeme idare mahkemesidir. Planın bir bakanlık tarafından yapılmış veya onaylanmış olması, davanın otomatik olarak ilk derece mahkemesi sıfatıyla Danıştayda açılacağı anlamına gelmez.

2575 sayılı Danıştay Kanunu m.24 kapsamındaki ülke çapında uygulanacak düzenleyici işlemler ile birden çok idare mahkemesinin yargı çevresini ilgilendiren bazı planlar yönünden ilk derece görevi Danıştaya ait olabilir. Buna karşılık belirli bir il, ilçe veya taşınmaz alanıyla sınırlı bakanlık planlarında çoğu kez idare mahkemesi görevlidir. Danıştayın 2022 tarihli bir görev kararında, Kültür ve Turizm Bakanlığınca onaylanan belirli bir alana ilişkin 1/5.000 ve 1/1.000 ölçekli planın Danıştay Kanunu m.24 kapsamında olmadığı, davanın taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde görülmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Yetkili mahkeme

İmar planı gibi taşınmaz mevzuatından doğan davalarda özel yetki kuralı İYUK m.34'tedir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. İYUK m.32'deki işlemi tesis eden idari merciin bulunduğu yer kuralı genel yetki kuralıdır; taşınmazla doğrudan ilgili imar uyuşmazlıklarında m.34 uygulanır.

Davalı idare

Dava, belediye meclisi veya encümen gibi karar organına değil, işlemi tesis eden kamu tüzel kişiliğine karşı açılır. Örneğin belediye meclisi kararıyla onaylanan plan yönünden davalı, ilgili belediye başkanlığıdır. Birden fazla idarenin ardışık onay veya uygun görüş işlemi varsa husumetin hangi idare veya idarelere yöneltileceği planın yetki zincirine göre belirlenmelidir.

İdari işlem niteliğindeki imar planı; yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden hukuka uygun olmalıdır. Dava dilekçesinde soyut biçimde “kamu yararına aykırı” denilmesi yeterli değildir. Plan dosyasındaki somut eksiklik ile hukuka aykırılık arasındaki bağ kurulmalıdır.

Yetki yönünden hukuka aykırılık

Planı yapma, yaptırma ve onaylama yetkisi kanunla belirlenir. Büyükşehir belediyesi, ilçe belediyesi, bakanlık, özelleştirme idaresi, koruma kurulu veya başka bir idarenin hangi ölçekte ve hangi alanda yetkili olduğu özel mevzuata göre değişir. Yetkisiz makamın planı onaylaması, zorunlu ortak onay veya uygun görüşün alınmaması ve yetki devrinin hukuki dayanağının bulunmaması iptal nedeni olabilir.

Şekil ve usul yönünden hukuka aykırılık

Planın usulüne uygun meclis kararıyla onaylanmaması, ilan ve askı işlemlerinin eksik yapılması, değişen plan bölümünün yeniden askıya çıkarılmaması, zorunlu kurum görüşlerinin alınmaması veya plan müellifinin yeterlilik şartlarını taşımaması şekil ve usul sakatlığı oluşturabilir. Her usul eksikliği iptal sonucu doğurmaz; eksikliğin kararın oluşumuna, katılım hakkına veya hukuki güvenliğe etkisi değerlendirilir.

Sebep yönünden hukuka aykırılık

Plan kararının dayandığı nüfus projeksiyonu, ulaşım ihtiyacı, jeolojik durum, afet riski, sosyal donatı gereksinimi veya kamu hizmeti ihtiyacı gerçeğe uygun olmalıdır. Plan değişikliği için ileri sürülen sebep, dosyadaki teknik verilerle desteklenmiyorsa işlem sebep yönünden sakatlanabilir.

Konu yönünden hukuka aykırılık

Plan kararının uygulanabilir, açık ve plan ölçeğine uygun olması gerekir. Uygulama imar planında hangi somut kullanıma ayrıldığı belirlenmeyen geniş ve belirsiz fonksiyonlar, yapılaşma koşullarındaki çelişkiler veya plan notu ile pafta arasındaki uyumsuzluk yargısal denetimi ve uygulamayı imkânsızlaştırabilir.

Danıştay 6. Dairesinin E.2020/5269, K.2022/2411 sayılı kararında, 1/1.000 ölçekli uygulama imar planında “belediye hizmet alanı” olarak gösterilen kullanımın hangi belediye faaliyetine ayrıldığının uygulamaya ve yargısal denetime elverişli açıklıkta belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Maksat ve kamu yararı yönünden hukuka aykırılık

Planlama yetkisinin amacı, bireysel taşınmaz değerini artırmak veya belirli kişilere ayrıcalık tanımak değil, sağlıklı ve dengeli kentleşmeyi ve kamu yararını sağlamaktır. Parsel bazında yoğunluk artışı, çevresinden kopuk ticaret veya konut kullanımı, eşdeğer sosyal donatı ayrılmadan donatı alanının kaldırılması ve nesnel teknik gerekçesi bulunmayan ayrıcalıklı kararlar maksat yönünden hukuka aykırılık oluşturabilir.

Danıştay 6. Dairesinin E.2019/15647, K.2022/672 sayılı kararında; yakın çevresinde kentsel gelişim alanı bulunmayan taşınmazların yalnızca malik başvurusu üzerine konut ve kentsel çalışma alanına alınması, plan bütünlüğünü ve eşitlikçi yaklaşımı bozan parçacı planlama olarak değerlendirilmiştir.

Planlar hiyerarşisine aykırılık

Alt ölçekli plan, üst ölçekli planın ana kullanım kararlarını ve stratejisini bozamaz. Uygulama imar planı nazım imar planına; nazım imar planı da varsa çevre düzeni planına uygun olmalıdır. Uygunluk, paftadaki renklerin aynı olmasıyla sınırlı değildir. Yoğunluk, ulaşım, donatı, koruma-kullanma dengesi ve planın genel hedefleri birlikte incelenir.

Danıştay 6. Dairesinin E.2020/5269, K.2022/2411 sayılı kararında da alt ölçekli planların üst ölçekli planlara aykırı düzenleme getiremeyeceği açıkça belirtilmiştir.

İptal davası açılması, imar planının uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Plan doğrultusunda ruhsat, parselasyon, kamulaştırma veya inşai uygulama başlatılması ihtimali varsa dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması talep edilmelidir.

İYUK m.27 uyarınca yürütmenin durdurulması için iki şartın birlikte bulunması gerekir:

1. İdari işlemin açıkça hukuka aykırı olması,
2. İşlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması.

Talepte, bu iki koşul ayrı başlıklar altında somutlaştırılmalıdır. “Plan hukuka aykırıdır ve zarar doğacaktır” biçimindeki genel ifade yeterli değildir. Örneğin planın uygulanmasıyla ruhsat verilmesi, mevcut yeşil alanın yapılaşmaya açılması, geri dönüşü güç kazı ve inşaat faaliyetlerinin başlaması, taşınmazın fiilen kullanılamaz hâle gelmesi veya korunan alanın zarar görmesi ihtimali belgeleriyle açıklanmalıdır.

Mahkeme, kural olarak davalı idarenin savunmasını aldıktan sonra karar verir. Ancak uygulanmakla etkisi tükenecek işlemlerde koşulları varsa savunma alınmadan geçici karar verilmesi mümkündür. Yürütmenin durdurulması kararı planı ortadan kaldırmaz; dava sonuna kadar planın icrai etkisini askıya alır.

İmar planı davalarında uyuşmazlık çoğu kez şehircilik, ulaşım, mimarlık, jeoloji, çevre veya altyapı bilgisi gerektirir. Bu nedenle mahkemeler sıkça keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Ancak bilirkişi incelemesinin her imar planı davasında kanunen zorunlu olduğu söylenemez. Uyuşmazlık yalnızca yetki, süre, ilan veya açık bir usul sakatlığına dayanıyorsa dosya üzerinden karar verilebilir.

Bilirkişi heyetinin uzmanlık alanı, dava konusu teknik soruna göre belirlenmelidir. Her dosyada standart biçimde aynı mesleklerden heyet kurulması doğru değildir. Örneğin:

• Plan hiyerarşisi ve arazi kullanım kararı için şehir ve bölge plancısı,
• Ulaşım sistemi için ulaşım planlama veya trafik uzmanı,
• Zemin ve afet riski için jeoloji veya jeofizik mühendisi,
• Mimari ve kentsel tasarım kararları için mimar,
• Tarım alanları için ziraat mühendisi,
• Ekolojik değerler için çevre, orman veya ilgili bilim dalı uzmanı

gerekebilir.

Taraflar, bilirkişiye yöneltilecek soruları önceden mahkemeye sunabilir. Sorular yalnızca “plan kamu yararına uygun mudur?” şeklinde genel bırakılmamalıdır. Üst plan kararı, nüfus hesabı, donatı standardı, ulaşım sürekliliği, eşdeğer alan, jeolojik eşik, kurum görüşü ve alternatif planlama seçenekleri ayrı ayrı sorulmalıdır.

Bilirkişi raporu mahkemeyi hukuken bağlamaz. Raporda planlama yerine hukuk değerlendirmesi yapılması, plan dosyasındaki belgelerin incelenmemesi, ölçeksiz veya varsayımsal değerlendirme yapılması, heyetin uzmanlık alanının yetersiz olması hâlinde süresinde ayrıntılı itiraz sunulmalı; ek rapor veya yeni heyet talep edilmelidir.

İdari yargıda re'sen araştırma ilkesi geçerlidir. Mahkeme, plan işlem dosyasını ve gerekli gördüğü bilgi-belgeleri idareden isteyebilir. Buna rağmen davacının yalnızca “mahkeme araştırır” düşüncesiyle soyut iddialar ileri sürmesi doğru değildir. Dava dilekçesinde menfaat ilişkisi, süre ve hukuka aykırılık nedenleri başlangıçta açıkça ortaya konulmalıdır.

İmar planı davasında başlıca deliller şunlardır:

• Plan onay kararı ve meclis tutanakları,
• Askı ilan tutanağı ve internet ilan kayıtları,
• İtiraz dilekçesi, ret kararı ve tebligat belgeleri,
• Plan paftaları, plan notları ve plan açıklama raporu,
• Üst ölçekli planlar ve plan hükümleri,
• Kurum görüşleri,
• Nüfus, ulaşım, altyapı ve donatı hesapları,
• Jeolojik-jeoteknik etütler ve afet verileri,
• Tapu kaydı, çap ve önceki imar durumu,
• Uydu görüntüleri, fotoğraflar ve resmî haritalar,
• Keşif ve bilirkişi raporu,
• Aynı alanla ilgili kesinleşmiş yargı kararları.

İdare, planın kamu yararına ve teknik gerekçelere dayandığını gösteren işlem dosyasını sunmalıdır. Plan açıklama raporunda bulunmayan bir gerekçenin dava aşamasında sonradan üretilmesi, işlem tarihindeki sebep unsurunun eksikliğini her zaman gidermez.

İdare mahkemesi kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren otuz gün içinde bölge idare mahkemesine istinaf başvurusu yapılabilir. İmar planları ve parselasyon işlemlerinden kaynaklanan davalar, İYUK m.46'da temyize açık dava türleri arasında sayılmıştır. Bu nedenle bölge idare mahkemesinin nihai kararına karşı kural olarak otuz gün içinde Danıştaya temyiz başvurusu mümkündür.

İvedi yargılama usulüne tabi dosyalarda kanun yolu süreleri ve inceleme yöntemi farklıdır. Kararın hangi usule tabi olduğu, kararın kanun yolu bölümüne ve işlemin özel kanununa göre ayrıca kontrol edilmelidir.

İptal kararı, hukuka aykırı plan işlemini tesis edildiği tarihten itibaren hukuki sonuç doğuramaz hâle getirir. İdare, Anayasa m.138 ve İYUK m.28 gereğince kararın icaplarına göre gecikmeksizin işlem tesis etmek zorundadır; bu süre kararın idareye tebliğinden itibaren otuz günü geçemez.

Bununla birlikte iptal kararının sonuçları hakkında üç yaygın yanlış vardır.

Eski plan her durumda kendiliğinden yürürlüğe girmez

İptal edilen plan değişikliğinden önceki planın otomatik olarak ve bütün hükümleriyle canlandığı kabulü her olayda doğru değildir. İptalin kapsamı, plan kademesi, önceki planın yürürlük durumu ve mahkeme kararının gerekçesi incelenmelidir. İdarenin çoğu durumda yargı kararına uygun yeni planlama yapması gerekir.

Plana dayalı bütün ruhsatlar kendiliğinden yok olmaz

İptal edilen plana dayanılarak verilmiş ruhsat, imar durumu veya başka bir bireysel işlem hukuki dayanağı yönünden ciddi biçimde etkilenir. Ancak bu işlemlerin tamamının ayrıca bir idari işlem veya yargı kararı olmaksızın otomatik olarak sicilden silindiği söylenemez. Her uygulama işleminin kesinleşme durumu, dava konusu edilip edilmediği, inşaat seviyesi ve ilgililerin hukuki durumu ayrı değerlendirilir.

Kazanılmış hak iddiası sınırsız değildir

İmar hukukunda yalnızca ruhsat alınmış olması her zaman sınırsız kazanılmış hak doğurmaz. Ruhsatın hukuka uygunluğu, yapının gerçekleşme seviyesi, ilgilinin iyi niyeti, yargı kararının tarihi ve planın iptal gerekçesi birlikte değerlendirilir. “İnşaata başladım, artık hiçbir işlem yapılamaz” yaklaşımı hukuken güvenli değildir.

İmar planı, genel ve düzenleyici nitelik taşısa da belirli parseller üzerinde doğrudan ve ağır sonuçlar doğurur. Bu ikili yapı, dava ehliyeti ve dava süresi tartışmalarının temel nedenidir. Maliklerin kendi taşınmazları yönünden dava açma ehliyeti kolay kurulurken planın bütününe yönelik istemlerde menfaat sınırı daha dar değerlendirilebilir. Çevre ve kültür varlıklarının korunmasına ilişkin uyuşmazlıklarda ise kamusal menfaat nedeniyle daha geniş bir yaklaşım görülebilir.

Yargısal denetim planın yerindeliğini değil hukuka uygunluğunu kapsar. Mahkeme, idarenin yerine geçerek taşınmaza yeni bir kullanım kararı veremez. “Konut alanına alınmasına” veya “emsalin şu orana çıkarılmasına” karar verilmesi istenemez; hukuka aykırı planın iptali talep edilir. Yeni planı, mahkeme kararındaki hukuki ve teknik gerekçelere uyarak idare yapmak zorundadır.

Bir diğer tartışma, planın iptali ile uygulama işlemlerinin akıbetidir. Düzenleyici işlem ile ruhsat, parselasyon veya kamulaştırma gibi uygulama işlemleri arasında güçlü bir bağ bulunmasına rağmen her işlem kendi hukuki varlığına sahiptir. Bu nedenle dava stratejisi yalnızca planın iptaline değil, somut hak kaybı doğuran uygulama işlemlerine de yöneltilmelidir.

1. Planın tam künyesini belirleyin. Ölçek, onay makamı, onay tarihi, karar sayısı ve askı dönemi net değilse yanlış işleme dava açılabilir.
2. Nazım ve uygulama planını birlikte inceleyin. Sorun yalnızca 1/1.000 planda görünse bile üst ölçekli plan kararları belirleyici olabilir.
3. Plan notlarını mutlaka alın. Pafta tek başına yapılaşma koşullarını göstermeyebilir.
4. Süreyi en erken ihtimale göre hesaplayın. Geç tebligat beklentisiyle zımni ret süresini kaçırmayın.
5. Menfaat bağını belgeleyin. Tapu, irtifak, komşuluk veya çevresel etkilenme açık biçimde gösterilmelidir.
6. Uygulama işlemlerini takip edin. Ruhsat, parselasyon veya kamulaştırma işlemi varsa bunların süreleri ayrı işler.
7. Teknik iddiayı teknik belgeyle destekleyin. Yoğunluk, ulaşım, zemin veya donatı iddiası mümkünse uzman görüşü ve resmî veriyle açıklanmalıdır.
8. Yürütmenin durdurulmasını somutlaştırın. İnşaat ihtimali, ruhsat süreci veya geri dönüşü güç çevresel etki belgelenmelidir.

Özel kanunlar ve İYUK m.20/A kapsamındaki ivedi yargılama usulü bu süreleri değiştirebilir.

Askı ilanını görmediği için sürenin başlamadığını düşünmek

Usulüne uygun ilan edilen imar planında dava süresi, kişinin planı fiilen öğrendiği tarihe göre değil, kanundaki ilan sistemine göre başlar. Askı tutanağının hukuka aykırılığı ayrıca ileri sürülebilir; ancak “haberim olmadı” savunmasına güvenilmemelidir.

İtirazın cevabını süresiz beklemek

İdarenin cevap vermemesi hâlinde İYUK m.11 uyarınca zımni ret oluşur. Geç cevap ihtimaline dayanarak dava açmamak süre aşımına yol açabilir.

Yanlış mahkemede dava açmak

Bakanlık onaylı her plan için Danıştayın görevli olduğu düşüncesi yanlıştır. Planın coğrafi kapsamı ve Danıştay Kanunu m.24 koşulları incelenmelidir.

Belediye meclisini davalı göstermek

Karar organı ile kamu tüzel kişiliği birbirinden farklıdır. Davalı sıfatı kural olarak ilgili belediye başkanlığına veya planı tesis eden idareye aittir.

Yalnızca mülkiyet değerindeki düşüşe dayanmak

İmar planı davası, taşınmaz değerleme davası değildir. Plan kararının şehircilik ilkeleri, planlama esasları, kamu yararı ve mevzuat yönünden neden hukuka aykırı olduğu açıklanmalıdır.

Bilirkişi raporuna genel ifadelerle itiraz etmek

“Rapor taraflıdır” veya “raporu kabul etmiyoruz” demek yeterli değildir. Kullanılmayan veri, yanlış ölçek, eksik kurum görüşü, hatalı nüfus hesabı ve uzmanlık eksikliği tek tek gösterilmelidir.

Plan iptal edilince tüm ruhsatların kendiliğinden silineceğini varsaymak

Uygulama işlemlerinin durumu ayrıca incelenmeli ve gerekiyorsa süresi içinde ayrı dava açılmalıdır.

İmar planı davalarının sonucu, taşınmazın yeni planda hangi renkle gösterildiğinden ibaret değildir. Plan kararının üst ölçekli planlarla ilişkisi, teknik ve nesnel gerekçesi, sosyal donatı ve ulaşım dengesi, afet ve çevre verileri, plan raporunun yeterliliği ve yetkili makam tarafından usulüne uygun biçimde kabul edilip edilmediği birlikte değerlendirilir.

En kritik konu çoğu zaman esasa ilişkin hukuka aykırılıktan önce süredir. Askı döneminin, itirazın ve zımni ret tarihinin yanlış hesaplanması hâlinde plan açıkça hukuka aykırı olsa dahi dava süre aşımı nedeniyle incelenmeyebilir. Aynı şekilde yalnızca planın iptaline odaklanıp ruhsat, parselasyon veya kamulaştırma gibi uygulama işlemlerinin sürelerini kaçırmak da koruma sağlamaz.

Dava açılmadan önce plan işlem dosyasının mümkün olduğunca temin edilmesi, plan paftası ve plan notlarının üst ölçekli planlarla karşılaştırılması, menfaat ilişkisinin belgelenmesi ve gerekiyorsa şehir plancısı veya ilgili teknik uzman görüşü alınması gerekir. Yürütmenin durdurulması talebi de dosyaya özgü zarar ve açık hukuka aykırılık nedenleriyle hazırlanmalıdır.

İmar planına itiraz ve iptal davası; idare hukuku, imar mevzuatı ve teknik planlama bilgisinin birlikte yürütülmesini gerektirir. Sürenin kaçırılması, yanlış mercie başvurulması, planın tam künyesinin belirlenmemesi veya teknik delillerin dosyaya zamanında sunulmaması hak kaybına neden olabilir.

Her planın onay makamı, askı süreci, ölçeği ve taşınmaz üzerindeki etkisi farklıdır. Bu nedenle genel bilgiler üzerinden kesin dava sonucu öngörülmesi doğru değildir. Somut olayınızın güncel mevzuat ve yargı kararları çerçevesinde değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

Bu bölüm editoryal kontrol içindir; yayına alınırken kaldırılabilir.

Temel mevzuat

1. 3194 sayılı İmar Kanunu, özellikle m.5, m.6, m.8 ve konuya göre m.9.
2. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, özellikle m.2, m.3, m.7, m.11, m.20/A, m.27, m.28, m.34, m.45 ve m.46.
3. 2575 sayılı Danıştay Kanunu, özellikle m.24.
4. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği, özellikle m.23, m.24, m.31 ve m.33.

Doğrulanan Danıştay kararları

• Danıştay 6. Daire, E.2023/8003, K.2024/4298, 27.06.2024: Komşu parsel maliki ve irtifak hakkı sahibinin dava ehliyeti.
• Danıştay 6. Daire, E.2024/1923, K.2024/4537, 03.07.2024: Mülkiyet ilişkisi bulunmayan özel taşınmaz için plan değişikliği başvurusu ve menfaat ilişkisi.
• Danıştay 6. Daire, E.2020/5269, K.2022/2411: Planlar hiyerarşisi ve uygulama planındaki kullanım kararının açıklığı.
• Danıştay 6. Daire, E.2022/838, K.2025/5259, 23.10.2025: Askıdan sonra altmış günlük dava süresi ve uygulama işlemi bulunmaması hâlinde süre aşımı.
• Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, E.2025/1312, K.2025/2286, 03.11.2025: Askı itirazı, zımni ret ve dava süresi; karar işlem tarihindeki eski m.11 metnini uyguladığından güncel otuz günlük zımni ret süresiyle karıştırılmamalıdır.
• Danıştay 6. Daire, E.2019/15647, K.2022/672: Parsel odaklı, nesnel ve teknik gerekçeden yoksun plan değişikliği; plan bütünlüğü ve kamu yararı.

Kaynak metinden düzeltilen başlıca noktalar

• Bakanlıkça onaylanan her imar planında ilk derece mahkemesi Danıştay değildir.
• Taşınmazla ilgili imar planı davalarında özel yetki kuralı İYUK m.34'tür; m.32 genel yetki kuralıdır.
• Bilirkişi incelemesi her imar planı davasında mutlak zorunluluk değildir.
• Planın iptali, plana dayalı tüm ruhsat ve bireysel işlemleri sicilden kendiliğinden silmez.
• 2026 yılına ilişkin sabit harç, bilirkişi ve avukatlık ücreti tutarları, resmî tarife ve somut dosya görülmeden yazılmamalıdır.
• İYUK m.11'de zımni ret süresi güncel olarak otuz gündür; eski kararların işlem tarihindeki altmış günlük süre güncel metin gibi sunulmamalıdır.

Resmî çevrim içi kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi - 3194 sayılı İmar Kanunu: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.3194.pdf
• Mevzuat Bilgi Sistemi - 2577 sayılı İYUK: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.2577.pdf
• Mevzuat Bilgi Sistemi - Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=19788&MevzuatTertip=5&MevzuatTur=7
• Danıştay Karar Arama: https://karararama.danistay.gov.tr/
• Danıştay İmar Planları Karar Bülteni: https://www.danistay.gov.tr/icerik/962