İmar Uygulamasının İptali Davası, Dava Süresi ve Dilekçe Örneği

İmar uygulamasının iptali davası; belediye veya valilik tarafından onaylanan arazi ve arsa düzenlemesi, parselasyon planı, dağıtım cetveli ve bunlara dayanak oluşturan encümen kararlarının hukuka aykırı olduğu iddiasıyla idare mahkemesinde açılan iptal davasıdır.

Uygulamada “18. madde uygulaması”, “şuyulandırma”, “hamur kuralı”, “parselasyon işlemi” ve “arazi ve arsa düzenlemesi” ifadeleri aynı işlem sürecinin farklı yönlerini anlatmak için kullanılmaktadır.

Parselasyon işlemi yalnızca tapu sınırlarını değiştiren teknik bir işlem değildir. İşlem sonucunda:

• Kadastral parseller imar parsellerine dönüştürülebilir.
• Taşınmazdan düzenleme ortaklık payı kesilebilir.
• Malik eski parselinden farklı bir yerde taşınmaz sahibi olabilir.
• Bir taşınmaz çok sayıda hissedara tahsis edilebilir.
• Kapanan yollar ve kamuya ayrılan alanlar yeniden düzenlenebilir.
• Yeni ada ve parsel numaraları oluşturulabilir.

Bu sonuçların her biri mülkiyet hakkını etkilediğinden, parselasyon işlemi yargısal denetime tabidir.

Arazi ve arsa düzenlemelerinin temel dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesidir. Uygulamanın teknik ve idari ayrıntıları ise 22 Şubat 2020 tarihli Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’te düzenlenmiştir. Yönetmelikte 11 Eylül 2025 tarihinde kapsamlı değişiklikler yapılmış, bazı hükümler 13 Aralık 2025 tarihinde yeniden düzeltilmiştir. Bu nedenle eski yönetmelik hükümlerine göre hazırlanmış dilekçelerin güncel uyuşmazlıklarda aynen kullanılması doğru değildir.

Eski uygulamalarda sıkça karşılaşılan 2981 sayılı Kanun ise yürürlükten kaldırılmıştır. Bununla birlikte, kaldırılmadan önce tesis edilmiş işlemlerin yargısal denetiminde işlemin kurulduğu tarihte yürürlükte bulunan mevzuatın ayrıca incelenmesi gerekebilir.

Düzenleme Ortaklık Payı En Fazla Ne Kadar Olabilir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun güncel 18. maddesine göre düzenleme ortaklık payı oranı yüzde 45’i geçemez. Ancak yüzde 45, her uygulamada otomatik olarak kesilebilecek sabit bir oran değildir. Düzenleme alanındaki mevzuata uygun kamu hizmeti ihtiyacı daha düşükse yalnızca ihtiyaç kadar kesinti yapılması gerekir.

Düzenleme ortaklık payından karşılanabilecek alanların kanunda belirtilen kamu hizmetlerine ayrılması zorunludur. Kesinti yoluyla elde edilen alanların gelir sağlamak, belediyeye taşınmaz kazandırmak veya özel kişilere tahsis edilecek imar parselleri üretmek amacıyla kullanılması hukuka uygun kabul edilemez.

Eski Parselin Bulunduğu Yerden Tahsis Zorunlu mudur?

Güncel kanun ve yönetmelik, düzenleme sonrasında malike mümkün olduğu ölçüde eski taşınmazının bulunduğu yerden imar parseli verilmesini esas almaktadır. Bunun teknik veya hukuki nedenlerle mümkün olmaması hâlinde, eski parsele en yakın ve mümkün olduğunca eşdeğer bir alandan tahsis yapılmalıdır.

Malikin hiçbir zorunluluk bulunmadan eski konumundan uzaklaştırılması; ticari, ulaşım veya yapılaşma değeri belirgin şekilde düşük bir yere taşınması ya da tek başına kullanabildiği taşınmaz yerine çok sayıda kişiyle hisseli bir parsel verilmesi iptal davasında incelenmesi gereken önemli hukuka aykırılık iddialarıdır.

Parselasyon işlemlerinde iptal sebebi her dosyanın teknik belgelerine göre belirlenir. Uygulamada en sık karşılaşılan hukuka aykırılıklar şunlardır:

Uygulamanın İmar Planına Aykırı Olması

Parselasyon planı, yürürlükte bulunan uygulama imar planına uygun hazırlanmalıdır. Plan kararlarıyla parselasyon cetvellerinin birbiriyle çelişmesi, ada sınırlarının yanlış belirlenmesi, kamu alanlarının farklı kullanımlara ayrılması veya plan bütünlüğünün bozulması işlemi hukuka aykırı hâle getirebilir.

Parselasyonun dayanağı olan imar planı da hukuka aykırıysa, somut olayın özelliklerine göre yalnızca parselasyon işlemine veya uygulama işlemiyle birlikte dayanak imar planına karşı dava açılması değerlendirilebilir. İYUK m.7, düzenleyici işlemin uygulanması üzerine düzenleyici işlemle uygulama işlemine birlikte dava açılmasına imkân tanımaktadır.

Düzenleme Sınırının Hatalı Belirlenmesi

Düzenleme sahasının yalnızca bazı maliklerin aleyhine sonuç doğuracak biçimde dar veya parçalı belirlenmesi, aynı imar adasının bütününün uygulamaya alınmaması ya da teknik zorunluluk bulunmadan ada bütünlüğünün bozulması hukuka aykırılık oluşturabilir.

Düzenleme sınırı belirlenirken plan bütünlüğü, yol ve ada sınırları, kamu hizmeti ihtiyacı ve uygulamanın teknik bütünlüğü birlikte değerlendirilmelidir.

Düzenleme Ortaklık Payının Yanlış Hesaplanması

DOP hesabında düzenleme alanının yüz ölçümü, kamuya ayrılan alanlar, mevcut kamu taşınmazları, kapanan yollar ve önceki terkler dikkate alınmalıdır.

Özellikle şu durumlar dava konusu yapılabilir:

• Kanuni üst sınırın aşılması,
• İhtiyaçtan fazla kesinti yapılması,
• Daha önce yapılan bedelsiz terklerin hesaba katılmaması,
• Kamuya ait alanların DOP hesabına yanlış dâhil edilmesi,
• DOP’tan karşılanamayacak alanların hesaplamaya eklenmesi,
• Malikler arasında orantısız kesinti yapılması.

Danıştay 6. Dairesinin E.2019/21019, K.2021/1377 sayılı kararında, önceki bedelsiz terklerin düzenleme ortaklık payı hesabına etkisi değerlendirilmiş; aynı konuda verilen başka kararlarda da daha önce kamuya bırakılan alanların tamamen yok sayılmasının hukuka uygun olmayabileceği kabul edilmiştir. Ancak önceki terkin amacı, karşılığı ve yapılaşma süreci her dosyada ayrıca incelenmelidir.

Kapanan Kadastral Yolların Belediyeye Parsel Olarak Yazılması

Güncel 3194 sayılı Kanun, düzenleme alanındaki kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle toplam düzenleme ortaklık payından düşülmesini öngörmektedir. Bu alanların herhangi bir kamu hizmeti amacı gösterilmeden belediye adına müstakil parseller hâline getirilmesi veya özel mülkiyete konu olabilecek biçimde kullanılması işlemi hukuka aykırı hâle getirebilir.

Eşdeğer Olmayan Parsel Tahsisi

Yalnızca yüz ölçümünün birbirine yakın olması eşdeğerlik için yeterli değildir. Eski ve yeni taşınmazların:

• Konumu,
• Cephe ve derinliği,
• İmar hakkı,
• Ticari veya konut kullanım niteliği,
• Ulaşım imkânı,
• Topografik yapısı,
• Hissedarlık durumu,
• Fiilen yapılaşabilir olup olmadığı

birlikte değerlendirilmelidir.

Malike kâğıt üzerinde aynı büyüklükte fakat fiilen yapılaşması güç, ulaşımı zayıf veya çok sayıda hissedarı bulunan bir taşınmaz verilmesi mülkiyet hakkı bakımından ciddi bir müdahale oluşturabilir.

Gereksiz ve Aşırı Hisselendirme

Parselasyon işlemi sonucunda tek başına veya az sayıda hissedarla kullanılabilen bir taşınmazın yüzlerce kişiyle hisseli bir parsele dönüştürülmesi, mülkiyet hakkının kullanılmasını fiilen güçleştirebilir.

Danıştay 6. Dairesinin E.2022/7262, K.2025/909 sayılı kararında; çok geniş tek bir imar parseli oluşturulması ve maliklerin çok sayıda kişiyle hissedar hâline getirilmesi, taşınmaz üzerindeki tasarruf imkânının sınırlandırılması yönünden değerlendirilmiştir. Kararda daha az hissedar içeren ve mülkiyet hakkını daha kullanılabilir bırakan bir dağıtım olanağının bulunup bulunmadığının incelenmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Bu karar, her hisseli tahsisin kendiliğinden hukuka aykırı olduğu anlamına gelmez. Teknik zorunluluk, parsel büyüklüğü, plan kararları ve dağıtım seçenekleri somut uygulama üzerinden değerlendirilmelidir.

Kamu Alanlarının Amacı Dışında Kullanılması

DOP kesintisiyle elde edilen alanların kanunda belirtilen kamu hizmetlerine ayrılması gerekir. Park, yol, okul, sağlık tesisi veya benzeri kamu kullanımına ayrıldığı belirtilen bir alanın daha sonra belediye adına ticari veya özel kullanıma elverişli bir parsele dönüştürülmesi işlemin amaç unsuru yönünden hukuka aykırılık doğurabilir.

İdare mahkemelerinde genel dava açma süresi, özel kanunda farklı bir süre öngörülmemişse 60 gündür. Süre, kural olarak yazılı bildirimin yapıldığı günü izleyen günden itibaren hesaplanır.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in güncel hükümlerine göre parselasyon planları 30 gün süreyle ilan edilir. İlanın belediye veya valilikte, kurumun internet sayfasında ve Parselasyon Planları İzleme ve Denetleme Sistemi üzerinden yapılması; maliklere e-Devlet sistemi üzerinden bildirim gönderilmesi öngörülmektedir. İtirazların da 30 günlük askı süresi içinde yapılması gerekir.

Bununla birlikte, askı ilanının, elektronik bildirimin veya fiilî öğrenmenin dava süresine etkisi her uyuşmazlıkta aynı olmayabilir. İşlemin hangi tarihte kesinleştiği, malike hangi yöntemle bildirildiği, tapu işlemlerinin ne zaman yapıldığı ve malikin işlemi hangi resmî belgeyle öğrendiği birlikte incelenmelidir.

İdareye İtiraz Edilmesi Yeni Bir 60 Günlük Süre Başlatır mı?

Hayır. İYUK m.11 kapsamında idareye yapılan başvuru, süresi içinde yapılmışsa işlemekte olan dava açma süresini durdurur. İdarenin başvuruyu açıkça reddetmesi veya 30 gün içinde cevap vermeyerek zımnen reddetmiş sayılması üzerine, başvurudan önce geçen süre de hesaba katılarak yalnızca kalan dava süresi işlemeye devam eder.

Örneğin, dava süresinin 20 günü geçtikten sonra idareye başvurulmuşsa ret sonrasında yeni bir 60 gün değil, kural olarak kalan 40 gün dikkate alınır. Bu nedenle idari itiraz yapıldığı gerekçesiyle dava süresinin baştan başlayacağı düşünülmemelidir.

Süre aşımı idare mahkemesi tarafından resen incelenir. Tebligat ve öğrenme tarihi konusunda tereddüt bulunan dosyalarda dava açılması son güne bırakılmamalıdır.

İmar uygulaması ve parselasyon işlemlerinin iptali davalarında görevli yargı kolu idari yargıdır. İlk derece mahkemesi olarak idare mahkemesi görevlidir.

Taşınmaz mallara ve imar mevzuatına ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir. Malikin ikametgâhı veya belediyenin merkez adresi tek başına yetkiyi belirlemez.

Büyükşehir belediyesi bulunan yerlerde parselasyon işleminin hangi idare veya idareler tarafından onaylandığı dikkatle incelenmelidir. Güncel yönetmelik uyarınca bazı uygulamalarda ilçe belediyesi encümeni yanında büyükşehir belediyesi encümeninin de onay sürecine katılması söz konusu olabilir. Davalı idare, işlem dosyasındaki karar ve onay zincirine göre belirlenmelidir.

Parselasyon işlemi nedeniyle güncel, kişisel ve meşru menfaati ihlal edilen kişiler dava açabilir. Başta tapu malikleri olmak üzere intifa, üst hakkı veya benzeri ayni hak sahiplerinin dava ehliyeti somut hakkın niteliğine göre değerlendirilir.

Taşınmazın dava sırasında devredilmesi, miras yoluyla intikal etmesi veya paylı mülkiyete dönüşmesi taraf sıfatı ve davanın devamı bakımından ayrıca ele alınmalıdır.

İptal davasının açılması, parselasyon işleminin uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Tapu tescilleri, ruhsat işlemleri, satışlar veya inşaat faaliyetleri dava devam ederken sürdürülebilir.

İYUK m.27 uyarınca yürütmenin durdurulmasına karar verilebilmesi için iki şartın birlikte bulunması gerekir:

• İdari işlemin açıkça hukuka aykırı olması,
• İşlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması.

Mahkeme, bu iki koşulu somut olayın belgelerine dayanarak ayrı ayrı değerlendirmek zorundadır. Yürütmenin durdurulması talebinde yalnızca “işlem hukuka aykırıdır” denilmesi yeterli değildir. Devam eden inşaat, üçüncü kişilere satış, yeni ruhsat verilmesi, hisselerin el değiştirmesi veya geri dönülmesi güç tapu hareketleri somut belgelerle gösterilmelidir.

İdare mahkemesinin iptal kararı, hukuka aykırı parselasyon işlemini ortadan kaldırır. Ancak tapu kayıtlarının eski hâline dönmesi veya yeni bir parselasyon yapılması her zaman kararın kesinleştiği anda otomatik biçimde gerçekleşmez.

İdarenin yargı kararının gerekçesine uygun yeni bir işlem kurması, tapu müdürlüğüne gerekli bildirimleri yapması ve bazı durumlarda geri dönüş cetvelleri hazırlaması gerekebilir. Güncel yönetmelikte mahkeme kararıyla iptal edilen parselasyon planlarının düzeltilmesi ve yeniden yapılmasına ilişkin özel hükümler bulunmaktadır.

İdare, iptal gerekçesini gidermeden önceki işlemi şeklen tekrarlayamaz. Yeni uygulama, mahkemenin tespit ettiği DOP, dağıtım, eşdeğerlik, düzenleme sınırı veya plan uyumu sorunlarını ortadan kaldırmalıdır.

Parselasyon davaları teknik niteliği ağır basan uyuşmazlıklardır. Yalnızca tapu kaydı veya belediye encümeni kararının sunulması çoğu zaman yeterli olmaz.

Dava dosyasında mümkün olduğunca şu belgelerin bulunması gerekir:

• Eski ve yeni tapu kayıtları,
• Kadastro ve imar çapları,
• Encümen ve onay kararları,
• Parselasyon planı,
• Dağıtım ve tahsis cetvelleri,
• Düzenleme ortaklık payı hesap cetveli,
• Düzenleme sınırı krokisi,
• Özet cetveli ve tescil bildirimi,
• Kapanan yol ve kamu alanlarını gösteren belgeler,
• Önceki ifraz, terk ve parselasyon kayıtları,
• Askı ilanı ve bildirim belgeleri,
• İmar planı, plan notları ve plan açıklama raporu,
• Devam eden yapılaşmayı gösteren ruhsat, fotoğraf ve tutanaklar.

Mahkeme, gerekli gördüğünde harita ve kadastro mühendisi, şehir plancısı, gayrimenkul değerleme uzmanı veya ilgili diğer teknik uzmanlardan oluşan bilirkişi heyetiyle keşif yaptırabilir.

Danıştay 6. Dairesinin E.2016/7685, K.2020/9273 sayılı kararında; parselasyon işleminin hukuka uygunluğunun denetlenebilmesi için dağıtım cetvelleri, DOP ve kamu ortaklık payı hesapları, kapanan yollar, düzenleme sınırı ve tahsis biçiminin bütün olarak incelenmesi gerektiği belirtilmiştir. Eksik işlem dosyası veya yetersiz bilirkişi incelemesiyle karar verilmesi hukuka uygun bulunmamıştır.

Bilirkişi raporu yalnızca sonuç cümlesi üzerinden değerlendirilmemelidir. Raporda özellikle şu soruların cevaplanıp cevaplanmadığı incelenmelidir:

• Düzenleme sınırı teknik olarak doğru mudur?
• DOP hesabındaki payda ve pay değerleri nelerdir?
• Kapanan yollar hesaba katılmış mıdır?
• Önceki bedelsiz terkler değerlendirilmiş midir?
• Eski ve yeni parseller konum ve değer yönünden karşılaştırılmış mıdır?
• Daha az hissedarla tahsis yapılması mümkün müdür?
• Dağıtım imar planına ve yönetmeliğe uygun mudur?
• Kamuya ayrılan alanlar gerçekten kanuni amaçlara mı tahsis edilmiştir?
• Davacının taşınmazı neden eski yerinden verilmemiştir?

Rapor bu konuları incelemiyor, soyut değerlendirmeler yapıyor veya cetvellerle çelişiyorsa ek rapor ya da yeni bilirkişi heyeti talep edilmelidir.

İdare mahkemesi kararlarına karşı, kararın tebliğini izleyen günden itibaren 30 gün içinde bölge idare mahkemesine istinaf başvurusu yapılabilir.

İmar planları ve parselasyon işlemlerinden kaynaklanan davalar, İYUK m.46 kapsamında temyiz incelemesine açık karar grupları arasında yer almaktadır. Şartları bulunan bölge idare mahkemesi kararlarına karşı 30 gün içinde Danıştay’a temyiz başvurusu yapılabilir.

Kanun yolu dilekçesinde yalnızca ilk derece dilekçesinin tekrarlanması yeterli değildir. Mahkeme kararındaki hukuki ve teknik hatalar; bilirkişi raporundaki eksiklikler ve karşılanmayan itirazlar ayrı ayrı gösterilmelidir.

Hukuka aykırı parselasyon nedeniyle doğrudan ve kanıtlanabilir bir zarar meydana gelmişse iptal davasıyla birlikte veya iptal kararından sonra tam yargı davası açılması gündeme gelebilir.

Ancak taşınmazın değerinin düştüğü iddiası tek başına tazminat için yeterli değildir. Zararın gerçekleşmiş, hesaplanabilir ve işlemle uygun nedensellik bağı içinde bulunması gerekir. İptal ve tazminat taleplerinin birlikte mi yoksa ayrı mı ileri sürüleceği, İYUK m.12’deki süreler gözetilerek belirlenmelidir.

Öğretideki temel tartışmalardan biri, arazi ve arsa düzenlemelerinde yalnızca yüz ölçümüne dayalı dağıtımın gerçek anlamda eşdeğerlik sağlayıp sağlamadığıdır.

Bir görüşe göre aynı miktarda metrekare verilmesi, eski ve yeni taşınmazlar arasında ekonomik eşitlik bulunduğunu göstermez. Konum, yapılaşma hakkı, cephe, ticari değer ve ulaşım gibi unsurlar dikkate alınmadığında bazı maliklerin sebepsiz şekilde avantaj veya dezavantaj elde etmesi mümkündür. Bu nedenle değer esaslı dağıtım veya denkleştirme modellerinin geliştirilmesi gerektiği savunulmaktadır.

DOP’un hukuki niteliği konusunda da farklı değerlendirmeler bulunmaktadır. Güncel bazı çalışmalarda DOP, planlama sonucunda oluşan değer artışının kamuya aktarılmasına yarayan özel bir kamusal yükümlülük olarak incelenmekte; alan esaslı sistem yerine taşınmazın gerçek değerini dikkate alan yöntemler önerilmektedir.

DOP’un aynen alınamadığı durumlarda bedele dönüştürülmesi de teknik hesaplama, değerleme tarihi ve uygulama yöntemi bakımından tartışmalı bir alandır. Öğretide, bedel hesabının yalnızca yüz ölçümü üzerinden yapılmasının bazı uyuşmazlıklarda hakkaniyetsiz sonuç doğurabileceğine dikkat çekilmektedir.

Bu görüşler doğrudan bağlayıcı değildir; ancak eşdeğerlik, ölçülülük ve mülkiyet hakkına müdahalenin ağırlığı değerlendirilirken yargısal incelemeye katkı sağlayabilir.

Anayasa Mahkemesi, DOP uygulamasının kamu hizmeti ihtiyacına, imar sonucu ortaya çıkan değer artışına ve ölçülülük ilkesine dayanması hâlinde mülkiyet hakkına aykırı olmadığını kabul etmektedir. Ancak bu yaklaşım, belediyelerin sınırsız kesinti veya keyfî dağıtım yapabileceği anlamına gelmez.

Anayasa Mahkemesinin E.1990/7, K.1990/11 sayılı ve 21 Haziran 1990 tarihli kararında DOP, imar uygulamasının taşınmaza sağladığı değer artışı ve kamu hizmeti ihtiyacı çerçevesinde değerlendirilmiştir. Güncel uyuşmazlıklarda ise kanuni üst sınırın yanında müdahalenin meşru amacı, elverişliliği, gerekliliği ve malike yüklediği külfetin ağırlığı da dikkate alınmalıdır.

İşlemin Tamamını Görmeden Dava Açılması

Yalnızca tapu kaydındaki değişikliğe bakılarak dava açılması çoğu zaman yetersizdir. DOP hesabı, dağıtım cetveli, düzenleme sınırı ve onay kararları görülmeden ileri sürülen iddialar teknik karşılık bulmayabilir.

Eski Mevzuata Dayanılması

2020 öncesi yönetmeliğe veya yürürlükten kaldırılmış 2981 sayılı Kanun’a güncel bir işlem bakımından doğrudan dayanılması hukuki hataya yol açabilir. İşlemin tarihine göre uygulanacak mevzuat belirlenmelidir.

İdari İtirazın Yeni Bir Dava Süresi Başlattığının Sanılması

İYUK m.11 başvurusu yeni bir 60 günlük süre vermez. Başvurudan önce geçen süre hesaplamaya dâhil edilir.

Yalnızca Değer Kaybı İddiasında Bulunulması

Taşınmazın değerinin düştüğü belirtilirken eski ve yeni parselin konumu, imar hakkı, hissedarlık yapısı ve yapılaşabilirliği teknik verilerle karşılaştırılmalıdır.

Yanlış İdareye Karşı Dava Açılması

İlçe belediyesi, büyükşehir belediyesi veya valilik arasındaki onay ve işlem zinciri incelenmeden davalı taraf belirlenmemelidir.

Yürütmenin Durdurulması Talebinin Soyut Bırakılması

Telafisi güç zarar; satış, ruhsat, inşaat, üçüncü kişi edinimi veya fiziksel müdahale gibi somut gelişmelerle açıklanmalıdır.

Dayanak İmar Planının İncelenmemesi

Hukuka aykırılığın parselasyon işleminden mi, yoksa uygulamaya esas imar planından mı kaynaklandığı belirlenmelidir. Gerektiğinde iki işlemin birlikte dava konusu yapılması değerlendirilmelidir.

Aşağıdaki taslak genel bilgilendirme amacı taşır. Davalı idare, dava konusu kararlar, süre, parsel bilgileri ve hukuka aykırılık nedenleri somut işlem dosyasına göre yeniden düzenlenmelidir.

…… NÖBETÇİ İDARE MAHKEMESİ BAŞKANLIĞINA

YÜRÜTMENİN DURDURULMASI İSTEMLİDİR

DAVACI: Adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve adresi

VEKİLİ: Avukatın adı, soyadı ve adresi

DAVALI: İşlemi tesis ve onay eden belediye, büyükşehir belediyesi veya valilik

DAVA KONUSU İŞLEM: …… ili, …… ilçesi, …… mahallesi, …… ada …… parsel sayılı taşınmazı kapsayan alanda yapılan arazi ve arsa düzenlemesine ilişkin …… tarihli ve …… sayılı encümen/onay kararı ile bu karara dayanan parselasyon planı ve dağıtım işlemlerinin iptali ve yürütmesinin durdurulması istemidir.

TEBLİĞ, İLAN VE ÖĞRENME TARİHLERİ: İşlemin tebliğ, askı ilanı, elektronik bildirim ve öğrenme tarihleri ayrı ayrı yazılmalıdır.

AÇIKLAMALAR

• Davacı, …… ili, …… ilçesi, …… mahallesi, …… ada …… parsel sayılı taşınmazın malikidir. Taşınmaza ilişkin tapu kaydı dilekçe ekinde sunulmuştur.
• Davalı idare tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında parselasyon işlemi yapılmış; …… tarihli ve …… sayılı kararla uygulama onaylanmıştır.
• Uygulama öncesinde davacıya ait taşınmaz …… m² ve …… nitelikteyken, uygulama sonucunda davacıya …… ada …… parselden …… m² pay tahsis edilmiştir.
• Dava konusu işlem aşağıdaki nedenlerle hukuka aykırıdır:
• Düzenleme sınırı imar adasının ve uygulama bütünlüğünün gereklerine aykırı belirlenmiştir.
• Düzenleme ortaklık payı hesabında kapanan yollar, mevcut kamu alanları ve daha önce yapılan bedelsiz terkler dikkate alınmamıştır.
• Davacıya eski taşınmazının bulunduğu yerden tahsis yapılmamasını gerektiren teknik veya hukuki zorunluluk ortaya konulmamıştır.
• Tahsis edilen yeni parsel; konumu, imar hakkı, ulaşım imkânı, hissedarlık yapısı ve yapılaşabilirliği bakımından eski taşınmaza eşdeğer değildir.
• Davacının taşınmazı, zorunluluk bulunmadığı hâlde çok sayıda kişiyle hisseli hâle getirilmiş ve mülkiyet hakkının fiilen kullanılması güçleştirilmiştir.
• Düzenleme ortaklık payından oluşturulan alanların bir kısmı kanunda belirtilen kamu hizmetleri dışında kullanılmıştır.
• Parselasyon planı, yürürlükteki uygulama imar planı ve plan notlarıyla uyumlu değildir.
• Dağıtım cetvelleri, DOP hesapları ve parselasyon planının birlikte incelenmesi hâlinde işlemin şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına, kamu yararına ve eşdeğerlik ilkesine aykırı olduğu anlaşılacaktır.

YÜRÜTMENİN DURDURULMASI İSTEMİ

Dava konusu parseller üzerinde ruhsat, inşaat, satış ve üçüncü kişilere devir işlemleri devam etmektedir. İşlemin uygulanması hâlinde tapu kayıtları ve fiilî durum daha karmaşık hâle gelecek; iptal kararının uygulanması güçleşecektir.

Dava konusu işlemin yukarıda açıklanan nedenlerle açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması hâlinde telafisi güç zarar doğuracak bulunması nedeniyle savunma alınıncaya kadar geçici olarak, devamında ise dava sonuna kadar yürütmenin durdurulmasına karar verilmesi gerekir.

HUKUKİ NEDENLER: T.C. Anayasası, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik ve ilgili diğer mevzuat.

DELİLLER:

• Tapu kayıtları,
• Encümen ve onay kararları,
• Parselasyon planı,
• Dağıtım ve tahsis cetvelleri,
• DOP hesap cetveli,
• Düzenleme sınırı krokisi,
• Eski ve yeni kadastro ve imar çapları,
• İmar planı ve plan notları,
• Askı ilanı ve tebligat belgeleri,
• Önceki terk ve ifraz belgeleri,
• Keşif ve bilirkişi incelemesi,
• Her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

• Dava konusu …… tarihli ve …… sayılı encümen/onay kararı ile bu karara dayanan parselasyon ve dağıtım işlemlerinin öncelikle yürütmesinin durdurulmasına,
• Yargılama sonucunda dava konusu işlemlerin iptaline,
• İşlem dosyasının bütün ekleriyle birlikte davalı idareden getirtilmesine,
• Taşınmaz başında keşif ve uzman bilirkişi incelemesi yaptırılmasına,
• Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı idare üzerinde bırakılmasına

karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz.

Davacı Vekili Av. ……

İmar uygulamasına itiraz etmeden doğrudan dava açılabilir mi?

Kural olarak kesin ve yürütülmesi zorunlu bir parselasyon işlemine karşı, dava süresi içinde doğrudan iptal davası açılabilir. Ancak güncel yönetmelikteki 30 günlük askı ve itiraz sürecinin kullanılması, teknik hataların idari aşamada ortaya konulması bakımından önemlidir. İtirazın dava süresine etkisi ayrıca hesaplanmalıdır.

İtiraz reddedilirse 60 günlük süre yeniden başlar mı?

Hayır. İYUK m.11 kapsamında yalnızca başvuru tarihinde kalan süre işlemeye devam eder. Başvurudan önce geçen günler yok sayılmaz.

DOP oranı her zaman yüzde 45 olabilir mi?

Hayır. Yüzde 45 üst sınırdır. Düzenleme alanındaki kanuni kamu hizmeti ihtiyacı daha düşükse ihtiyaçtan fazla kesinti yapılamaz.

Taşınmazın başka bir yerden verilmesi tek başına iptal sebebi midir?

Her zaman değildir. Teknik veya hukuki zorunluluk bulunabilir. Ancak idarenin eski yerden tahsis yapılamamasının nedenini gösterebilmesi ve yeni parselin mümkün olduğunca yakın ve eşdeğer olması gerekir.

Çok hisseli parsel verilmesi hukuka aykırı mıdır?

Hisseli tahsis tek başına hukuka aykırı değildir. Buna karşılık daha az hissedarlı veya bağımsız tahsis mümkünken malikin yüzlerce kişiyle hissedar hâline getirilmesi, mülkiyet hakkının kullanılmasını gereksiz biçimde güçleştiriyorsa iptal nedeni oluşturabilir.

Dava açılması inşaatı veya tapu işlemlerini durdurur mu?

Hayır. İptal davası işlemi kendiliğinden durdurmaz. Bunun için yürütmenin durdurulması talep edilmeli ve açık hukuka aykırılık ile telafisi güç zarar koşulları somut olarak gösterilmelidir.

Parselasyon iptal edilirse eski tapu otomatik olarak geri gelir mi?

Her durumda kendiliğinden ve derhâl gerçekleşmez. İdarenin iptal kararının gerekçesine uygun geri dönüş veya yeni parselasyon işlemleri yapması ve tapu kayıtlarını buna göre düzenletmesi gerekebilir.

Dava devam ederken taşınmaz satılabilir mi?

Tapu kaydında engelleyici bir tedbir veya şerh bulunmadıkça satış teknik olarak mümkün olabilir. Ancak satışın taraf sıfatına, menfaat ihlaline ve dava sonucunun uygulanmasına etkisi somut dosyada değerlendirilmelidir.

İmar uygulamasının hukuka uygunluğu yalnızca DOP oranına veya taşınmazın yeni yüz ölçümüne bakılarak belirlenemez. Düzenleme sınırı, imar planı, dağıtım cetveli, kapanan yollar, önceki terkler, hissedarlık yapısı ve eski-yeni parsel eşdeğerliği birlikte incelenmelidir.

İşlem teknik görünse de uyuşmazlığın merkezinde mülkiyet hakkı bulunmaktadır. İdareye tanınan düzenleme yetkisi, maliklerin taşınmazlarını keyfî biçimde değersizleştirme veya kamu hizmeti amacı dışında taşınmaz üretme yetkisi vermez. Buna karşılık her konum değişikliği veya her değer farklılığı da işlemin iptalini gerektirmez. Belirleyici olan, idarenin tercihlerinin planlama esaslarına, kamu yararına, ölçülülük ilkesine ve güncel mevzuata dayanıp dayanmadığıdır.

İmar uygulaması ve parselasyon davalarında dava süresinin yanlış hesaplanması, yalnızca tapu kaydı üzerinden hareket edilmesi, işlem dosyasındaki teknik cetvellerin incelenmemesi veya yanlış idareye karşı dava açılması hak kaybına neden olabilir.

Her taşınmazın konumu, plan durumu, önceki terkleri ve parselasyon sonucu farklıdır. Bu nedenle internet üzerindeki standart dilekçelerin somut olaya uyarlanmadan kullanılması uygun değildir.

Somut imar uygulamasının güncel mevzuat, parselasyon belgeleri ve Danıştay kararları çerçevesinde değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.