İcrada Elektronik Satış Nasıl Yapılır? e-Satış ve İhale Süreci

İİK m. 106 uyarınca alacaklı veya borçlu, hacizden itibaren bir yıl içinde haczedilen malın satılmasını isteyebilir. Bu süre taşınırlar ve taşınmazlar için aynıdır.

İİK m. 110 uyarınca süresinde satış istenmez veya satış talebi geri alınıp süresi içinde yenilenmezse haciz kalkar. Haczin düşmesi, sıra bakımından ciddi sonuçlar doğurur; sonradan haciz koyan alacaklılar öne geçebilir. Bu nedenle satış isteme süresinin takibi, icra dosyasının yönetiminde en kritik takvim kalemidir.

Satış talebiyle birlikte satış giderlerinin peşin yatırılması gerekir. Giderler yatırılmazsa talep geçerli sayılmayabilir.

Satış talebinden sonra icra müdürlüğü, malın değerini belirlemek üzere kıymet takdiri yaptırır. Taşınmazlarda ve teknik nitelikli taşınırlarda bu iş bilirkişiye verilir.

Kıymet takdirinde şunlar dikkate alınır:

• taşınmazın konumu, alanı, imar durumu ve yaşı,
• yapının niteliği ve kullanım durumu,
• üzerindeki kısıtlamalar, irtifaklar ve şerhler,
• taşınırlarda marka, model, yıl ve kullanım durumu,
• emsal satış değerleri.

Kıymet takdiri raporu ilgililere tebliğ edilir. Rapora karşı, tebliğden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet edilebilir. Bu süre hak düşürücüdür.

Süresinde itiraz edilmeyen kıymet takdiri kesinleşir ve kural olarak sonradan ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülemez. Uygulamada ihalenin bozulmasını isteyen tarafların en sık karşılaştığı engel budur. Ayrıca kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren belirli bir süre geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez; değer değişikliği iddiaları bu sınırlama içinde değerlendirilir.

İİK m. 111/a ile getirilen düzenleme borçluya önemli bir imkân tanır: borçlu, kıymet takdirinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde, haczedilen malını kendisinin satabilmesi için yetki verilmesini isteyebilir.

Talep kabul edilirse borçluya on beş günlük bir süre verilir. Bu yolla yapılacak satışın geçerli olabilmesi için satış bedelinin;

• malın muhammen kıymetinin yüzde doksanına karşılık gelen miktar ile
• o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından ve
• ayrıca bu bedele takip masrafları eklenmiş hâlinden

az olmaması gerekir.

Bu kurum, malın açık artırmada düşük bedelle elden çıkmasını önlemek isteyen borçlu için pratik bir çıkış yoludur. Ancak süre çok kısadır ve satışın belirlenen süre içinde tamamlanması gerekir.

Kıymet takdiri kesinleştikten sonra satış ilanı hazırlanır ve elektronik satış portalında yayımlanır. İlanda malın nitelikleri, muhammen bedeli, artırmanın başlangıç ve bitiş zamanı, teminat oranı ve satış şartları gösterilir.

Elektronik satışın işleyişi ana hatlarıyla şöyledir:

1. Satış ilanı yapılır ve ilgililere tebliğ edilir.
2. Artırmaya katılmak isteyenler, malın tahmin edilen değerinin belirli bir oranı tutarındaki teminatı elektronik ortamda yatırır.
3. Belirlenen tarihte artırma başlar ve yedi gün süreyle teklif verilebilir.
4. Süre sonunda en yüksek teklifi veren kişiye ihale edilir.
5. İhale edilmezse ikinci artırma için yeni bir dönem belirlenir.

Teklif verebilmek için elektronik imza veya güvenli kimlik doğrulama gerekir. Teklifler artırma süresi boyunca yükseltilebilir; artırmanın son dakikalarında verilen teklifler bakımından süre uzaması öngörülebilir.

Bir malın ihale edilebilmesi için artırmada teklif edilen bedelin;

• malın tahmin edilen değerinin yüzde ellisini bulması ve
• satış ile paylaştırma masraflarını aşması,
• ayrıca o malla güvence altına alınmış ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamını geçmesi

gerekir. Bu şartlar gerçekleşmezse ihale yapılamaz ve satış düşer.

Rüçhanlı alacak koşulu uygulamada özellikle ipotekli taşınmazlarda önem taşır. İpotek bedeli yüksekse, sonradan haciz koyan alacaklının satış istemesi ekonomik olarak sonuçsuz kalabilir.

İhale kesinleştiğinde alıcı, ihale bedelini icra dairesince verilen süre içinde ödemek zorundadır. Peşin ödeme kuraldır; taşınmazlarda icra müdürlüğü, talep üzerine kısa bir ek süre verebilir.

Alıcının katlanacağı yükler şunlardır:

• ihale bedeli,
• damga vergisi ve tapu harcının alıcıya düşen kısmı,
• katma değer vergisi doğuyorsa bu vergi,
• teslim ve tahliye masrafları.

Buna karşılık taşınmazın satıştan önceki dönemine ait vergi ve emlak borçları ile birikmiş aidat ve benzeri yükümlülüklerin hangi tarafa ait olacağı satış ilanında gösterilir. Alıcının, teklif vermeden önce ilanı ve tapu kaydındaki şerhleri incelemesi zorunludur.

İhale bedeli süresinde ödenmezse ihale feshedilir, teminat irat kaydedilir ve mal yeniden artırmaya çıkarılır. Aradaki fark ile masraflardan ödeme yapmayan alıcı sorumlu tutulabilir.

İhale kesinleştikten sonra taşınırlarda mal alıcıya teslim edilir. Taşınmazlarda tapu devri yapılır ve alıcı, icra dairesinden taşınmazın tahliyesini ve kendisine teslimini isteyebilir.

Taşınmazda oturan kişi kiracı ise, kira sözleşmesinin haciz tarihine göre durumu ve tapuya şerh edilip edilmediği değerlendirilir. Bu değerlendirme, alıcının taşınmazı ne zaman fiilen kullanabileceğini belirlediğinden, teklif vermeden önce mutlaka yapılmalıdır.

İhalenin usulsüz yapıldığını ileri süren ilgililer, İİK m. 134 uyarınca icra mahkemesinden ihalenin feshini isteyebilir. Başvuru süresi kural olarak ihale tarihinden veya usulsüzlüğün öğrenilmesinden itibaren yedi gündür.

İhalenin feshi sebepleri arasında satış ilanının usulsüz tebliği, artırma şartlarının hatalı ilan edilmesi, kıymet takdirinin usulsüzlüğü ve ihaleye fesat karıştırılması sayılabilir. Ancak süresinde itiraz edilmeyerek kesinleşen kıymet takdiri, sonradan fesih sebebi yapılamaz.

• Hacizden itibaren bir yıllık satış isteme süresini kaçırmak ve haczin düşmesine yol açmak.
• Kıymet takdiri raporuna yedi gün içinde itiraz etmemek.
• Borçlunun rızaen satış yetkisi talebini süresinde yapmaması.
• Satış ilanını ve tapu şerhlerini incelemeden teklif vermek.
• Taşınmazdaki kiracı ve tahliye durumunu araştırmamak.
• İhale bedelini süresinde ödemeyerek teminatı kaybetmek.
• Rüçhanlı alacakları hesaba katmadan satış talep etmek.
• İhalenin feshi süresini geçirmek.

Elektronik satış sistemi, artırma sürecini şeffaflaştırmış ve katılımı genişletmiştir; ancak sürecin hukuki riskleri azalmamıştır. Alacaklı bakımından satış isteme süresi, borçlu bakımından kıymet takdirine itiraz ve rızaen satış yetkisi, alıcı bakımından ise ilan ve tapu incelemesi belirleyicidir.

Bu aşamaların her biri yedi günlük veya bir yıllık kesin sürelere bağlıdır ve kaçırılan bir süre çoğu zaman telafi edilemez. Satış aşamasındaki icra dosyanızın veya katılmayı düşündüğünüz bir ihalenin değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.