Meskeniyet İddiası Nedir? Haline Münasip Evin Haczedilmezliği

Haline münasip ev, borçlunun ve ailesinin sosyal ve ekonomik durumuna göre barınma ihtiyacını karşılayan, mütevazı nitelikte bir konuttur. Değerlendirmede lüks ölçütü değil, ihtiyaç ölçütü esas alınır.

Uygulamada dikkate alınan başlıca unsurlar şunlardır:

• borçlunun ve birlikte yaşadığı aile bireylerinin sayısı,
• borçlunun mesleği, geliri ve sosyal konumu,
• taşınmazın bulunduğu il, ilçe ve semt,
• taşınmazın brüt ve net alanı, oda sayısı, yaşı ve niteliği,
• bulunduğu binanın ve çevresinin özellikleri,
• borçlunun başka konutu olup olmadığı.

Borçlunun birden fazla konutu varsa meskeniyet iddiası kural olarak yalnız fiilen oturduğu ve barınma ihtiyacını karşılayan tek konut için ileri sürülebilir. Yatırım amaçlı taşınmazlar bu korumadan yararlanmaz.

Meskeniyet şikâyetinin kabul edilebilmesi için birlikte bulunması gereken şartlar şunlardır:

1. Haczedilen taşınmaz borçluya ait olmalıdır. Üçüncü kişiye ait taşınmazda iddia edilecek yol istihkaktır.
2. Taşınmaz konut niteliğinde olmalı ve fiilen barınma amacıyla kullanılmalıdır. Tamamen işyerine dönüştürülmüş veya kiraya verilerek gelir aracı hâline getirilmiş taşınmazda değerlendirme farklılaşır.
3. Borçlunun barınma ihtiyacını karşılayan başka bir konutu bulunmamalıdır.
4. Şikâyet süresinde yapılmalıdır.
5. Haczedilmezlikten geçerli biçimde vazgeçilmemiş olmalıdır.

Borçlunun taşınmazda kendisi oturmayıp anne, baba veya çocuklarının oturması hâlinde değerlendirme somut olaya göre yapılır; borçlunun aile birliği içinde barınma ihtiyacının bu taşınmazla karşılanıp karşılanmadığına bakılır.

Meskeniyet iddiası, İİK m. 16 kapsamında bir şikâyettir ve yedi günlük süreye tabidir. Süre, borçlunun haczi öğrendiği tarihte başlar. Haciz tutanağı borçlunun huzurunda düzenlenmişse süre tutanak tarihinden, tutanak tebliğ edilmişse tebliğ tarihinden işler.

Bu süre hak düşürücüdür. Süresinde şikâyet edilmemesi hâlinde borçlu, meskeniyet iddiasını sonradan ileri süremez ve bu eksikliği ihalenin feshi aşamasında da gideremez. Uygulamada en sık karşılaşılan hak kaybı budur.

Borçlunun hacizden geç haberdar olduğu hâllerde öğrenme tarihinin ispatı gerekir. Bu nedenle tapu kaydındaki şerh tarihi, tebligat parçası ve dosyadaki işlem tarihleri dikkatle incelenmelidir.

Şikâyet, haczi yapan icra dairesinin bağlı bulunduğu icra mahkemesine yapılır. İcra dairesine verilen dilekçe tek başına şikâyet sayılmaz.

Dilekçede yer alması gereken hususlar:

• icra dosyasının esas numarası ve tarafları,
• haczin tarihi ve taşınmazın tapu bilgileri,
• taşınmazda fiilen oturulduğuna ilişkin açıklama,
• borçlunun ve ailesinin ekonomik ve sosyal durumu,
• borçlunun başka konutu bulunmadığı beyanı,
• haczin kaldırılması talebi,
• satışın durdurulması yönünde tedbir talebi.

Şikâyet satışı kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle satışın durdurulması talebinin dilekçeye mutlaka eklenmesi gerekir. Aksi hâlde şikâyet sonuçlanmadan ihale yapılabilir.

İcra mahkemesi, dosya üzerinden veya duruşmalı inceleme yapar. Meskeniyet iddialarında olağan uygulama şudur:

1. Taşınmazın tapu kaydı, imar durumu ve yapı bilgileri getirtilir.
2. Borçlunun ve aile bireylerinin adres kayıtları, gelir durumu ve varsa diğer taşınmazları araştırılır.
3. Taşınmaz üzerinde keşif yapılır.
4. Bilirkişi, iki ayrı değer belirler: taşınmazın gerçek değeri ve borçlunun haline münasip bir konut edinebileceği bedel.
5. Bu iki değer karşılaştırılarak sonuca varılır.

Taşınmazın değeri, haline münasip konut bedelinin altında veya buna yakınsa haczin kaldırılmasına karar verilir. Değer belirgin biçimde yüksekse şikâyet reddedilmez; ancak satışın nasıl yapılacağı özel bir kurala bağlanır.

Taşınmazın değeri borçlunun haline münasip evin değerinden fazlaysa taşınmaz satılır. Ancak satış bedelinden, borçluya haline münasip bir ev alabileceği tutar ayrılarak kendisine bırakılır; kalan kısım alacaklılara ödenir.

Bu uygulamanın önemli bir sonucu vardır: taşınmaz, ancak artırmada teklif edilen bedelin borçluya bırakılacak tutarı aşması hâlinde satılabilir. Bu tutarı aşmayan bedelle ihale yapılamaz; aksi hâlde satış, meskeniyet korumasını fiilen ortadan kaldırır. Bu nedenle icra mahkemesi kararında borçluya bırakılacak tutarın açıkça gösterilmesi gerekir.

Borçlu, taşınmazını kendi isteğiyle ipotek ettiyse, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan takipte kural olarak meskeniyet iddiasında bulunamaz. Kendi rızasıyla taşınmazını teminat gösteren borçlunun, aynı taşınmaz için haczedilmezlik koruması istemesi çelişkili davranış sayılır.

Ancak bu sonuç her ipotek için otomatik değildir. İpoteğin kim tarafından, hangi borç için ve hangi tarihte kurulduğu ile takibin ipoteğe mi yoksa başka bir alacağa mı dayandığı ayrı ayrı incelenmelidir. Kanuni ipoteklerde ve borçlunun rızası dışında kurulan yüklerde değerlendirme farklılaşabilir.

Haczedilmezlikten önceden vazgeçme geçersizdir. Kredi sözleşmesine veya senede konulan matbu kayıtlar, meskeniyet iddiasını ortadan kaldırmaz.

Buna karşılık borçlunun, haciz uygulandıktan sonra taşınmazın satılmasına açıkça muvafakat etmesi geçerli sayılır. Bu ayrım, uygulamada sıkça karıştırılır ve borçluların hiç başvuru yapmamasına yol açar.

Görevli mahkeme icra mahkemesidir; yetkili mahkeme haczi yapan icra dairesinin bağlı bulunduğu icra mahkemesidir. Karara karşı, kanunun kesinlik öngörmediği hâllerde istinaf yoluna gidilebilir. Bu uyuşmazlık icra hukukuna özgü olduğundan dava şartı arabuluculuğa tabi değildir.

• Şikâyeti yedi günlük süre geçtikten sonra yapmak.
• İcra mahkemesi yerine yalnız icra dairesine dilekçe vermek.
• Satışın durdurulması talebini eklememek.
• Taşınmazda fiilen oturulduğunu gösteren hiçbir delil sunmamak.
• Borçlunun başka konutu bulunduğunu gizlemek.
• Bilirkişi raporundaki haline münasip konut bedeline itiraz etmemek.
• İhalenin feshi aşamasında meskeniyet iddiasını ilk kez ileri sürmek.
• İpotekli taşınmazda hiçbir değerlendirme yapmadan iddiadan vazgeçmek.

Meskeniyet iddiası, borçlunun barınma hakkını koruyan güçlü fakat teknik bir savunmadır. Uygulamada başarısızlığın en yaygın nedeni iddianın haksız olması değil, yedi günlük sürenin kaçırılması ve satışın durdurulması talebinin unutulmasıdır.

Alacaklı bakımından ise şikâyetin kapsamının doğru değerlendirilmesi, gereksiz satış masrafından ve iptal edilecek bir ihaleden korur. Haczedilen konutunuz veya alacağınıza konu taşınmaz bakımından meskeniyet değerlendirmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.