Rehnin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip Nedir? İpotek ve Taşınır Rehninde Süreç

İcra ve İflas Kanunu m. 45 uyarınca, rehinle temin edilmiş bir alacağın borçlusu iflasa tabi olsa dahi alacaklı, kural olarak önce rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapmak zorundadır. Bu kural emredicidir; alacaklının doğrudan haciz yoluyla takip başlatması hâlinde borçlu şikâyet yoluyla takibin iptalini sağlayabilir.

Kuralın önemli istisnaları vardır:

• Kambiyo senedine bağlı alacaklar: Alacağı çek, bono veya poliçeye dayanan alacaklı, alacak rehinle temin edilmiş olsa dahi kambiyo senetlerine mahsus haciz yoluna başvurabilir.
• İpotekle temin edilmiş faiz ve dönemsel taksit alacakları: Bu tür alacaklar için haciz yoluyla takip mümkündür.
• Rehin açığı belgesi bulunması: Rehnin satışından alacak karşılanmamışsa, kalan kısım için haciz yoluna gidilebilir.
• Konusu para olmayan alacaklar bakımından farklı değerlendirme yapılır.

Ayrıca ipotekli taşınmaz üzerinde başkaca bir güvence bulunmayan hâllerde, alacaklının kefile başvurma imkânı ayrı bir hukuki değerlendirme gerektirir.

Taşınır rehni; teslime bağlı rehin, ticari işletme rehni, araç rehni veya hapis hakkı gibi biçimlerde ortaya çıkabilir. İİK m. 145 uyarınca alacaklı, takip talebinde rehnedilen malı ve rehin hakkını gösterir.

Borçluya ve rehin malikinin borçludan farklı bir kişi olması hâlinde ona da ödeme emri gönderilir. Ödeme emrinde borçluya, borcu on beş gün içinde ödemesi; rehin hakkına veya borca itirazı varsa yedi gün içinde icra dairesine bildirmesi ihtar edilir.

Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur. Alacaklı, takibe devam edebilmek için itirazın iptali davası açmak ya da itirazın kaldırılmasını istemek zorundadır. İtiraz edilmez veya itiraz hükümden düşürülürse alacaklı rehnedilen malın satışını isteyebilir.

Rehinli malın satışı, haciz yolundaki satış hükümlerine göre elektronik ortamda yapılır. Satış bedelinden öncelikle rehinli alacaklı ödenir.

Taşınmaz rehni bakımından ikili bir ayrım vardır: ilamlı ve ilamsız takip.

İlamlı takip: kayıtsız şartsız para borcu ikrarı

İİK m. 149 uyarınca, ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içeriyorsa alacaklı doğrudan icra emri gönderilmesini isteyebilir. Bu, ipoteğin ilamlı takip yoluyla paraya çevrilmesidir.

Borçluya ve varsa taşınmaz malikine, borcun otuz gün içinde ödenmesi ihtar edilir. Borçlunun itiraz hakkı yoktur; ancak borcun ödendiğini, ertelendiğini veya zamanaşımına uğradığını nitelikli belgeyle ispat ederek icranın geri bırakılmasını isteyebilir.

Kredi kurumlarınca açılan kredilere güvence olarak kurulan ipoteklerde, kredi kurumunun düzenlediği hesap özetinin usulüne uygun biçimde tebliğ edilmiş ve itiraz edilmemiş olması hâlinde de icra emri gönderilmesi mümkündür. Bu, kredi ipoteklerini uygulamada güçlü bir tahsil aracı hâline getirir.

İlamsız takip: ödeme emri

İpotek akit tablosu kayıtsız şartsız para borcu ikrarı içermiyorsa veya alacak henüz belirli değilse, borçluya ödeme emri gönderilir. Bu hâlde borçluya borcu otuz gün içinde ödemesi, itirazı varsa yedi gün içinde icra dairesine bildirmesi ihtar edilir.

Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur. Alacaklı, itirazın kaldırılması veya itirazın iptali yollarından birine başvurmalıdır.

Üst sınır ipoteği ve anapara ipoteği

İpotek, belirli bir mevcut alacağı güvence altına almak için anapara ipoteği biçiminde kurulabileceği gibi, ileride doğacak alacakları da kapsayacak şekilde üst sınır ipoteği olarak kurulabilir. Üst sınır ipoteğinde alacaklı, tapuda gösterilen limit ile bağlıdır; faiz ve giderler de kural olarak bu limit içinde kalır.

Bu ayrım, takipte talep edilebilecek tutarı doğrudan etkiler. Limit aşılarak yapılan takip, borçlunun şikâyeti üzerine kısmen iptal edilebilir.

Uygulamada sıkça, borçlu ile taşınmaz maliki farklı kişilerdir. Bir kişi, başkasının borcu için kendi taşınmazını ipotek verebilir. Bu kişi kişisel olarak borçlu değildir; sorumluluğu ipotekli taşınmazla sınırlıdır.

Bu durumda ödeme emri veya icra emri, hem borçluya hem taşınmaz malikine tebliğ edilir. Taşınmaz maliki de itiraz veya şikâyet yollarına başvurabilir. Ona tebligat yapılmadan yürütülen takip, malikin şikâyeti üzerine iptal edilir.

Rehinli malın satışından elde edilen bedel, alacağı karşılamayabilir. Bu durumda alacaklıya, karşılanmayan kısım için rehin açığı belgesi verilir. Alacaklı bu belgeye dayanarak borçlunun diğer mallarına haciz koydurabilir.

Rehin açığı belgesi, kesin rehin açığı belgesi ve geçici rehin açığı belgesi olarak ikiye ayrılır. Geçici belge, satış yapılmadan önce rehnin alacağı karşılamayacağının anlaşılması hâlinde verilir ve alacaklıya ihtiyati haciz isteme imkânı sağlar.

Borçlu ve taşınmaz maliki bakımından başlıca savunma yolları şunlardır:

• Borca itiraz: Borcun hiç doğmadığı, ödendiği, ertelendiği veya zamanaşımına uğradığı.
• Rehin hakkına itiraz: İpoteğin veya rehnin geçersiz olduğu, sona erdiği, terkin edilmesi gerektiği.
• Limit itirazı: Üst sınır ipoteğinde tapudaki limitin aşıldığı.
• Şikâyet: Tebligatın usulsüzlüğü, ipotek akit tablosunun kayıtsız şartsız borç ikrarı içermediği hâlde icra emri gönderilmesi, kıymet takdirinin hatalı yapılması.
• Kıymet takdirine itiraz: Taşınmaza biçilen değere karşı kanunda öngörülen süre içinde icra mahkemesine başvurulması.

Kıymet takdirine itiraz, ihalenin feshi aşamasında ileri sürülemeyecek bir sakatlığın erken aşamada giderilmesini sağladığından ihmal edilmemelidir.

İtirazın kaldırılması, şikâyet ve icranın geri bırakılması talepleri icra mahkemesinde incelenir. İtirazın iptali davası ise alacağın kaynağına göre genel mahkemede açılır. İpoteğin geçersizliği veya terkini istemleri, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.

• Rehinle temin edilmiş alacak için doğrudan haciz yoluyla takip başlatmak,
• ipotek akit tablosunun kayıtsız şartsız borç ikrarı içerip içermediğini incelemeden icra emri göndertmek,
• taşınmaz maliki borçludan farklı olduğu hâlde ona tebligat yaptırmamak,
• üst sınır ipoteğinde limiti aşan tutarda takip yapmak,
• otuz günlük ödeme süresi ile yedi günlük itiraz süresini karıştırmak,
• kıymet takdirine süresinde itiraz etmemek,
• rehin açığı belgesi almadan borçlunun diğer mallarına haciz istemek,
• satış isteme sürelerini kaçırmak.

Rehnin paraya çevrilmesi yolu, alacaklıya güçlü bir öncelik sağlarken usul bakımından titizlik gerektirir. Takip türünün yanlış seçilmesi, tebligatın eksik yapılması veya limitin aşılması, sürecin baştan yapılmasını gerektirecek sonuçlar doğurabilir.

Borçlu ve taşınmaz maliki bakımından ise itiraz ve şikâyet sürelerinin kısalığı belirleyicidir. Özellikle kıymet takdiri aşamasının atlanması, taşınmazın gerçek değerinin altında satılmasına yol açabilir. Rehinli alacağınızın tahsili veya aleyhinize başlatılan ipotek takibine karşı savunma için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.