Üst Hakkı Nedir? Kurulması, Süresi, Sona Ermesi ve Davalar

Türk Medeni Kanunu’nun 726. maddesine göre, bir üst irtifakına dayanılarak başkasına ait arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti irtifak hakkı sahibine aittir. Kanunun 826. maddesi ise taşınmaz malikinin üçüncü kişi lehine, arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak ya da mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren üst hakkı kurabileceğini düzenler.

Üst hakkı, arazi mülkiyetini devretmeden yapı üzerinde ayrı bir mülkiyet alanı oluşturur. Bu yönüyle uzun süreli enerji, turizm, eğitim, sağlık, sanayi, akaryakıt istasyonu ve altyapı yatırımlarında kullanılabilir. Bununla birlikte üst hakkı, kira sözleşmesiyle aynı şey değildir. Kiracı taşınmazı sözleşmeye dayalı kişisel hakla kullanır; üst hakkı sahibi ise tapu siciline tescil edilen ve herkese karşı ileri sürülebilen ayni bir hak elde eder.

Üst hakkının konusu kalıcı olması amaçlanan yapıdır. Başkasının arazisi üzerinde geçici kalmak üzere yapılan kulübe, büfe, baraka veya benzeri hafif yapılar Türk Medeni Kanunu’nun 728. maddesindeki taşınır yapı rejimine tabi olabilir. Bu nedenle yapının teknik niteliği kadar, araziyle bağlantısının kalıcı olup olmadığı da değerlendirilmelidir.

Bir binanın bağımsız kullanıma elverişli bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir. Türk Medeni Kanunu’nun 726. maddesi uyarınca bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz. Üst hakkı ile kat mülkiyeti birbirinin yerine geçen kurumlar değildir.

Resmî sözleşme ve tapuya tescil zorunludur

İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. Türk Medeni Kanunu’nun 780. maddesi bu kuralı açıkça düzenler. Aynı Kanun’un 781. maddesine göre irtifak hakkı kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır. Resmî senet, Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca tapu müdürü veya yetkili tapu görevlileri tarafından düzenlenir.

Taraflar arasında imzalanan adi yazılı sözleşme, protokol, kira sözleşmesi veya noter belgesi tek başına üst hakkını doğurmaz. Bu belgelerin taraflar arasında borçlandırıcı bir ilişki kurup kurmadığı ayrıca incelenebilir; ancak ayni hak, geçerli hukuki sebebe dayalı tapu tescili olmadan kazanılamaz.

Kuruluş işlemi genel olarak şu aşamalardan oluşur:

1. Arazi maliki ile üst hakkı sahibi olacak kişi, hakkın içeriği konusunda anlaşır.
2. Tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenir.
3. Malik tarafından tescil isteminde bulunulur.
4. Üst hakkı, yüklü taşınmazın tapu sayfasına tescil edilir.
5. Hak bağımsız ve sürekli nitelikteyse, hak sahibinin yazılı istemi üzerine ayrı bir tapu sayfasına taşınmaz olarak kaydedilebilir.

Tapu işleminden önce taşınmazın imar durumu, yapılaşma koşulları, kamu hukuku kısıtlamaları, mevcut ipotek ve hacizler, kamulaştırma riski, proje ruhsatları ve hakkın kurulacağı alan teknik olarak incelenmelidir. Tapuda üst hakkının kurulmuş olması, planlama ve ruhsat mevzuatına aykırı bir yapıyı kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez.

Resmî senedin içeriği neden belirleyicidir?

Türk Medeni Kanunu’nun 827. maddesi; yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları, özgülenme amacı ve üzerinde yapı bulunmayan alandan yararlanma biçimi gibi resmî senet kayıtlarının herkes için bağlayıcı olduğunu kabul eder.

Bu nedenle resmî senette en azından şu konuların açıkça düzenlenmesi gerekir:

• Hakkın başlangıç ve bitiş tarihi,
• Yapının yeri, kullanım alanı ve teknik sınırları,
• Yapının hangi amaçla kullanılacağı,
• İnşaatın başlama ve tamamlama süreleri,
• Ruhsat, izin ve proje sorumluluğu,
• Üst hakkı bedeli veya dönemsel irat,
• Artış yöntemi ve ödeme tarihi,
• Bakım, onarım, sigorta ve vergi yükümlülükleri,
• Hakkın devri, rehnedilmesi ve üçüncü kişilere kullandırılması,
• Ağır sözleşme ihlalinin hangi hâllerde oluşacağı,
• Süre sonunda yapının arazi malikine geçişi,
• Malik tarafından bedel ödenip ödenmeyeceği,
• Arazinin eski hâline getirilip getirilmeyeceği,
• Uyuşmazlık ve bildirim usulü.

Resmî senedin dışında kalan her sözleşme hükmünün sonraki malik veya üst hakkı sahibini bağlayacağı kabul edilemez. Özellikle kira sözleşmesinde veya ayrı bir protokolde bulunan borçların, üst hakkının ayni içeriğine dâhil olup olmadığı somut metne göre belirlenir.

Üst hakkı kural olarak devredilebilir ve mirasçılara geçer; taraflar bunun aksini kararlaştırabilir. Hakkın “bağımsız” sayılabilmesi için tasarrufunun kısıtlanmamış ve izne tabi tutulmamış olması gerekir. “Sürekli” nitelik için ise hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli kurulması aranır.

Tapu Sicili Tüzüğü’nün 10. maddesine göre bu şartları taşıyan bağımsız ve sürekli irtifak hakları, hak sahibinin yazılı istemi üzerine tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir. Ayrı sayfaya kaydedilen hak üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde ayni veya kişisel hak kurulabilir. Uygulamada yatırım finansmanı için üst hakkı üzerinde ipotek kurulması bu yapının önemli sonuçlarından biridir.

Otuz yıllık süre tek başına yeterli değildir. Devir için malik izni aranması, hakkın yalnız belirli bir kişi tarafından kullanılabileceğinin kararlaştırılması veya tasarruf yetkisinin başka biçimde sınırlandırılması bağımsızlık niteliğini ortadan kaldırabilir. Tapuda ayrı taşınmaz olarak kayıt talep edilmeden önce sözleşme hükümleri bu açıdan kontrol edilmelidir.

Türk Medeni Kanunu’nun 836. maddesine göre bağımsız üst hakkı en fazla yüz yıl için kurulabilir. Sürenin dörtte üçü dolduktan sonra, kuruluş için öngörülen resmî şekle uyularak en fazla yüz yıllık yeni bir süre için uzatma yapılabilir. Uzatmaya ilişkin önceden verilen taahhüt bağlayıcı değildir.

Süre hesabında tapu kaydı ve resmî senet esas alınır. Tarafların fiilen daha önce kullanıma başlaması veya yatırımın geç tamamlanması, tapudaki bitiş tarihini kendiliğinden değiştirmez. İnşaat ve işletme süresinin ekonomik olarak yeterli olup olmadığı kuruluş aşamasında hesaplanmalıdır.

Üst hakkı karşılıksız kurulabileceği gibi peşin bedel veya dönemsel irat karşılığında da kurulabilir. Bedelin türü, ödeme zamanı, artış yöntemi, vergi ve temerrüt sonuçları açık şekilde yazılmalıdır. “Emsal bedel”, “rayiç artış” veya “günün koşulları” gibi ölçüsüz ifadeler uzun süreli sözleşmelerde ciddi hesap uyuşmazlığı yaratır.

Türk Medeni Kanunu’nun 834. maddesi, arazi malikine irat biçiminde borçlanılan edimleri güvence altına almak amacıyla en çok üç yıllık irat için üst hakkı üzerinde kanuni ipotek kurulmasını isteme yetkisi verir. Kanunun 835. maddesine göre bu ipotek üst hakkı devam ettiği sürece tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin edilmez.

Dönemsel üst hakkı bedelleri, hukuki niteliğine göre Türk Borçlar Kanunu’nun 147. maddesindeki beş yıllık zamanaşımına tabi dönemsel edim sayılabilir. Dönemsel nitelik taşımayan sözleşme alacaklarında ise özel bir hüküm yoksa aynı Kanun’un 146. maddesindeki on yıllık genel zamanaşımı gündeme gelir. Talebin ayni hakka mı, sözleşme alacağına mı dayandığı belirlenmeden tek bir zamanaşımı süresi söylemek doğru değildir.

Üst hakkının sona erme biçimi, hakkın kuruluş şekline ve resmî senedin hükümlerine göre değişir. Başlıca sona erme veya tasfiye sebepleri şunlardır:

• Kararlaştırılan sürenin dolması,
• Hak sahibinin geçerli terkin istemi,
• Yüklü taşınmazın veya hakkın konusunun hukuken ortadan kalkması,
• Tarafların resmî şekle uygun anlaşması,
• Yolsuz tescilin mahkeme kararıyla düzeltilmesi,
• Kanuni şartları oluşmuşsa süresinden önce malik lehine devir,
• Somut hakkın niteliğine göre Türk Medeni Kanunu’nun irtifakların sona ermesine ilişkin genel hükümlerinin uygulanması.

Her sözleşme ihlali üst hakkını kendiliğinden sona erdirmez. Tapuda ayni hak doğuran bir kayıt, yalnızca ihtarname gönderilmesi veya kira sözleşmesinin feshedilmesiyle silinemez. Terkin için hak sahibinin istemi, tarafların geçerli anlaşması veya kesinleşmiş ve infaz edilebilir mahkeme kararı gerekir.

Süre sonunda yapı kime kalır?

Türk Medeni Kanunu’nun 828. maddesine göre üst hakkı sona erince yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Bağımsız ve sürekli üst hakkı ayrı bir tapu sayfasına kaydedilmişse bu sayfa kapatılır; üst hakkı üzerindeki rehinler, kısıtlamalar ve diğer haklar da kural olarak sona erer.

Kanunun 829. maddesi uyarınca arazi maliki, aksi kararlaştırılmadıkça kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bedel ödemez. Bedel ödenmesi kararlaştırılacaksa tutar veya hesaplama yöntemi resmî senette açıkça belirlenmelidir. Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa üst hakkı sahibi ya da rehinli alacaklı, terkin edilen hakkın yerine aynı derece ve sırada ipotek tescili isteyebilir. Bu ipoteğin üst hakkının sona ermesinden itibaren üç ay içinde tescil edilmesi gerekir.

Türk Medeni Kanunu’nun 831. maddesi, üst hakkı sahibinin yetkilerinin sınırını ağır biçimde aşması veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranması hâlinde arazi malikine hakkın bütün hak ve yükümlülükleriyle birlikte kendisine devrini isteme yetkisi verir.

Bu kurum uygulamada sıkça “fesih” veya “terkin” olarak adlandırılsa da teknik olarak farklıdır. Kanunun öngördüğü temel sonuç, üst hakkının karşılıksız silinmesi değil, uygun bedel karşılığında arazi malikine devredilmesidir. Türk Medeni Kanunu’nun 832. maddesi gereğince devir, malikin kendisine geçecek yapılar için uygun bedel ödemesine veya bu bedeli güvence altına almasına bağlıdır. Hak sahibinin kusuru, bedelde indirim nedeni olabilir.

Ağır ihlal değerlendirmesinde şu sorular önem taşır:

• İhlal, resmî üst hakkı senedindeki bir yükümlülüğe mi ilişkindir?
• İhlal süreklilik göstermekte midir?
• Uyarı veya uygun süre verilmesine rağmen devam etmiş midir?
• Arazi maliki açısından ilişkinin sürdürülmesi çekilmez hâle gelmiş midir?
• Daha hafif bir hukuki yol, örneğin alacak veya tazminat davası yeterli midir?
• Devrin karşılığı olan uygun bedel nasıl belirlenecektir?

Sözleşmeye “bir taksitin ödenmemesi hâlinde üst hakkı bedelsiz olarak iptal edilir” şeklinde hüküm yazılması tek başına güvenli bir çözüm değildir. Türk Medeni Kanunu’nun 831-833. maddelerindeki koruyucu düzen ve uygun bedel şartı dikkate alınmadan hazırlanan hükümler geçersizlik veya uygulanamama riski taşır.

Uygulamada kullanılan “üst hakkı irtifakı davası” ifadesi, kanunda tek başına tanımlanmış özel bir dava türünü göstermez. Uyuşmazlığın niteliğine göre farklı talepler ileri sürülebilir:

Üst hakkının tesciline ilişkin davalar

Geçerli bir hukuki sebebe rağmen malik tescil isteminden kaçınıyorsa, taraflar arasındaki sözleşmenin niteliğine göre tescile zorlama talebi gündeme gelebilir. Ancak adi yazılı veya noterlikte düzenlenmiş bir belgenin tek başına ayni hakkı doğurmadığı unutulmamalıdır. Mahkemenin geçersiz bir sözleşmeye dayanarak yeni bir üst hakkı kurması mümkün değildir.

Tapu sicilinin düzeltilmesi ve terkin davaları

Üst hakkı geçerli bir hukuki sebep olmadan tescil edilmişse veya sona ermesine rağmen sicilde görünmeye devam ediyorsa, Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesine dayalı tapu sicilinin düzeltilmesi talep edilebilir. Davanın tarafları, tapu kaydı ve üçüncü kişilerin kazanımları dikkatle belirlenmelidir.

Süresinden önce devir davaları

Ağır yetki aşımı veya önemli sözleşme ihlali hâlinde Türk Medeni Kanunu’nun 831-833. maddelerine dayalı devir istenebilir. Davacı yalnız ihlali değil, ihlalin ağırlığını ve ilişkinin sürdürülmesini çekilmez kıldığını da ispatlamalıdır. Uygun bedel ve güvence konusu hükümde çözümlenmelidir.

Bedel, irat ve tazminat davaları

Ödenmeyen üst hakkı iradı, dönemsel kullanım bedeli, sözleşmeye aykırılık zararı, yapıların sökülmesi veya süre sonu bedeli ayrı bir alacak davasına konu olabilir. Bu taleplerde görev, yetki, arabuluculuk ve zamanaşımı; talebin sözleşmesel, ticari veya kira ilişkisine dayalı olmasına göre değişebilir.

Elatmanın önlenmesi ve haksız yapı uyuşmazlıkları

Geçerli bir üst hakkı bulunmadan başkasının arazisine kalıcı yapı yapılması, üst hakkı ilişkisi değil haksız yapı veya elatmanın önlenmesi uyuşmazlığı doğurabilir. Yapının iyi veya kötü niyetle yapılması, arazi malikiyle ilişki, yapı değerinin arazi değerine oranı ve Türk Medeni Kanunu’nun 722 ve devamı maddeleri ayrıca değerlendirilir.

Üst hakkı uyuşmazlıklarında başlıca düzenlemeler şunlardır:

Resmî senet dışındaki kira hükümleri ağır ihlalin dayanağı yapılamaz

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 15.10.2024 tarihli, 2023/3489 E. ve 2024/4539 K. sayılı kararında üst hakkının terkini istenmiştir. Arazi maliki, adi yazılı kira sözleşmesindeki kira bedelinin ödenmediğini ve taşınmazın amacına uygun kullanılmadığını ileri sürmüştür.

Yargıtay, Türk Medeni Kanunu’nun 831. maddesindeki süresinden önce devir imkânının ağır yükümlülük ihlaline bağlı olduğunu; değerlendirmenin adi kira sözleşmesine göre değil, üst hakkının kurulmasına dayanak resmî senede göre yapılması gerektiğini belirtmiştir. Resmî senetteki yükümlülüklerin ağır biçimde ihlal edildiği ispatlanmadığından terkin yönündeki karar bozulmuştur.

Karar, üst hakkının kira ilişkisine indirgenemeyeceğini açık biçimde göstermektedir. Arazi malikinin alacak hakkı bulunması, tek başına ayni hakkın sona ermesini gerektirmez.

Resmî senette açıkça kararlaştırılan ihlal sonucu önem taşır

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 30.03.2012 tarihli, 2012/3598 E. ve 2012/4686 K. sayılı kararında resmî senet içeriğine dâhil taahhütnamede, iki yıl üst üste irtifak bedelinin ödenmemesi hâlinde hakkın iptal edileceği düzenlenmiştir. Bedelin daha sonra ödenmesi, gerçekleşen sözleşme ihlalini ortadan kaldırmadığı gerekçesiyle yerel mahkeme kararı bozulmuştur.

Bu karar, 2024 tarihli kararla birlikte okunmalıdır. Eski kararda ihlal sonucu resmî senedin içeriğine dâhildir; 2024 tarihli kararda ise terkin talebi ayrı bir adi kira sözleşmesine dayandırılmıştır. Güncel uyuşmazlıklarda ayrıca Türk Medeni Kanunu’nun 831-833. maddelerindeki ağır ihlal ve uygun bedel rejimi mutlaka değerlendirilmelidir.

Tapu tescil ve terkin uyuşmazlığında yargı yolu, işlemin niteliğine göre belirlenir

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 26.12.2014 tarihli, 2014/13869 E. ve 2014/14889 K. sayılı kararında bir kamu tüzel kişisiyle yapılan ön izin sözleşmesine dayanılarak üst hakkının kurulması istenmiştir. İlk derece mahkemesi idari yargının görevli olduğu gerekçesiyle davayı reddetmiş; Yargıtay, tapu kaydı üzerinde tescil, terkin ve tashih talebinin taşınmazın aynına ilişkin olduğunu belirterek adli yargıda esastan inceleme yapılması gerektiğine karar vermiştir.

Bu karar, her kamu taşınmazı uyuşmazlığının adli yargıda görüleceği anlamına gelmez. Tahsis, ihale, ön izin veya idari işlemin iptali isteniyorsa idari yargı gündeme gelebilir. Tapu sicilinde ayni hak kurulması veya düzeltilmesi talebinde ise adli yargı görevi öne çıkar. Talep sonucu ve uyuşmazlığı doğuran işlem birlikte incelenmelidir.

Yararı devam eden üst hakkının terkini istenemez

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 08.01.2019 tarihli, 2018/2545 E. ve 2019/101 K. sayılı kararında eski tarihli bir tapulama ilamıyla taşınmaz yararına kurulan üst hakkının terkini talep edilmiştir. Yargıtay, bina ayakta olduğu ve yarar devam ettiği sürece üst hakkının terkin koşullarının oluşmadığını kabul etmiştir.

Kararın somut özelliği, hakkın eski tapulama kaydıyla taşınmaz yararına kurulmuş olmasıdır. Bu nedenle karar, kişi lehine kurulan her üst hakkına doğrudan uygulanamaz; tapu kaydının kuruluş biçimi ve sağladığı yarar ayrıca incelenmelidir.

Kamulaştırmada üst hakkı ile geçici irtifak birbirinden ayrılmalıdır

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 08.03.2021 tarihli, 2020/12243 E. ve 2021/2880 K. sayılı kararında kamulaştırma yoluyla 49 yıllık bağımsız üst hakkı ile geçici irtifak hakkı kurulması ele alınmıştır. Daire, üst hakkı talep edilmişken yalnız “daimi irtifak” şeklinde hüküm kurulmasını ve hakkın yanlış kişi adına tescilini isabetsiz bulmuştur.

Bu karar, sınırlı ayni hakkın türünün hüküm fıkrasında açık ve doğru gösterilmesinin önemini ortaya koyar. Üst hakkı, genel bir irtifak ifadesi içinde belirsiz bırakılmamalıdır.

Öğretide üst hakkının süresinden önce malik lehine devrinin bir “sona erme” hâli olmadığı özellikle vurgulanmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun 831-833. maddeleri uygulandığında üst hakkı silinmemekte; hak, bütün hak ve yükümlülükleriyle arazi malikine geçmektedir. Bu nedenle uygun bedel şartı tali değil, kurumun temel unsurudur. Bedelsiz geri alma kayıtlarının geçerliliği emredici hükümler karşısında ciddi tartışma yaratır.

Bir diğer önemli ayrım, resmî senette yer alan kayıtların ayni etkisidir. Türk Medeni Kanunu’nun 827. maddesinde sayılan yapının konumu, niteliği, boyutları, özgülenme amacı ve boş alanın kullanımına ilişkin hükümler sonraki malik ve hak sahiplerini de bağlayabilir. Buna karşılık yalnız taraflar arasındaki ekonomik veya kişisel borçları düzenleyen her hüküm kendiliğinden eşyaya bağlı borç niteliği kazanmaz. 2026 tarihli öğretide de bu ayrımın, özellikle uzun süreli yatırım sözleşmelerinde ve taraf değişikliklerinde önemini koruduğu belirtilmektedir.

Uygulamadaki temel sorun, tarafların kira, işletme, ön izin ve üst hakkı sözleşmelerini tek bir ilişki gibi görmesidir. Belgeler arasında çelişki bulunduğunda ayni hakkın kapsamı bakımından tapu resmî senedi belirleyici olur. Ticari beklentilerin yalnız ayrı bir protokole yazılması, sonraki üst hakkı sahibine veya yeni arazi malikine karşı ileri sürülememe riski taşır.

Üst hakkı kurulmadan veya dava açılmadan önce şu belgeler birlikte incelenmelidir:

• Güncel tapu kaydı ve tüm takyidatlar,
• Resmî senet ve dayanak belgeler,
• Yevmiye kayıtları ve varsa ayrı üst hakkı tapu sayfası,
• Kadastro çapı, aplikasyon krokisi ve proje alanı,
• İmar durumu, ruhsatlar ve idari izinler,
• Kira, işletme, ön izin ve ek protokoller,
• Bedel ödemelerine ilişkin banka kayıtları,
• İhtarname ve tebligatlar,
• Yapının mevcut durumu ve kullanım amacı,
• İpotek, haciz ve finansman sözleşmeleri,
• Süre sonundaki yapı bedeline ilişkin hükümler.

Sadece tapu kaydına bakılarak sağlıklı görüş verilemez. Tapu kaydı hakkın varlığını gösterse de kapsam çoğu zaman resmî senet ve ekler üzerinden belirlenir.

Üst hakkının kurulması, devri, terkini ve tapu sicilinin düzeltilmesi gibi ayni hakka ilişkin davalarda, özel bir görev kuralı yoksa Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca asliye hukuk mahkemesi görevlidir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesine göre irtifak hakkına ilişkin davalar, üzerinde irtifak kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu yetki kesindir. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılabilir.

Uyuşmazlık yalnız para alacağına, kira ilişkisine, ticari işletmeye veya idari işleme dayanıyorsa görev ve yargı yolu farklılaşabilir. Dava dilekçesindeki başlık değil, talep sonucu ile maddi vakıalar belirleyicidir.

Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 17/B maddesi uyarınca arabuluculuğa elverişlidir. Taraflar anlaşırsa, mevzuattaki tapu sınırlamaları gözetilerek sınırlı ayni hak kurulmasına yönelik anlaşma yapılabilir.

Bununla birlikte üst hakkına ilişkin her dava için genel bir dava şartı arabuluculuk kuralı bulunmamaktadır. Kanunun 18/B maddesi; kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarını dava şartı kapsamına almıştır. Üst hakkı uyuşmazlığı aynı zamanda kira ilişkisinden kaynaklanıyorsa veya ticari para alacağı niteliğindeyse özel dava şartları gündeme gelebilir. Dava açılmadan önce talebin hukuki niteliği ayrı ayrı belirlenmelidir.

Dava sürerken üst hakkının devredilmesi, ipotek edilmesi veya terkin edilmesi kararın uygulanmasını güçleştirebilir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389. maddesindeki şartlar oluşmuşsa uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir talep edilebilir.

Mahkeme kararıyla getirilen tasarruf yetkisi kısıtlaması Türk Medeni Kanunu’nun 1010. maddesi uyarınca tapu kütüğüne şerh edilebilir. İddia edilen ayni hakkın korunması gerekiyorsa aynı Kanun’un 1011. maddesindeki geçici tescil şerhi de somut olayın niteliğine göre değerlendirilebilir. Tedbir otomatik değildir; talepte bulunan taraf, gecikmenin ciddi zarar veya hakkın elde edilmesinde güçlük yaratacağını yaklaşık olarak ispatlamalıdır.

Genel kural uyarınca taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguları ispatla yükümlüdür. Üst hakkının kurulduğunu ileri süren taraf tapu kaydını ve resmî senedi; ağır ihlal nedeniyle devir isteyen malik ise ihlalin varlığını, önemini ve sürekliliğini ortaya koymalıdır.

Başlıca deliller şunlardır:

• Tapu kütüğü ve resmî senet,
• Tapu işlem dosyası ve yevmiye kayıtları,
• Kadastro ve imar belgeleri,
• Ruhsat, proje ve yapı kullanma belgeleri,
• Banka dekontları ve ticari defterler,
• Noter ihtarları ve tebligat kayıtları,
• Fotoğraf, video ve teknik tespitler,
• Keşif ve bilirkişi incelemesi,
• Finansman ve ipotek belgeleri,
• Taraflar arasındaki ek sözleşmeler.

Resmî senedin içeriğine aykırı iddiaların tanık anlatımıyla ispatlanabileceği varsayılmamalıdır. Özellikle ayni hakkın kapsamı, süresi ve sona erme şartlarında yazılı ve resmî belgeler belirleyicidir.

Üst hakkı davaları için bütün taleplere uygulanan tek bir dava açma süresi yoktur. Ayni hakka dayalı sicil düzeltme talebi ile sözleşmesel bedel alacağı aynı zamanaşımı rejimine tabi değildir. Dönemsel bedel, tazminat, sebepsiz zenginleşme veya sözleşmenin ifası taleplerinde başlangıç tarihi ve süre ayrı ayrı hesaplanmalıdır.

İlk derece mahkemesi kararına karşı istinaf süresi, özel bir hüküm yoksa gerekçeli kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren iki haftadır. Temyize açık bölge adliye mahkemesi kararlarına karşı temyiz süresi de tebliğden itibaren iki haftadır. Kararın temyize açık olup olmadığı, dava konusu ve karar tarihindeki parasal sınırlar ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun kesinlik hükümlerine göre belirlenir.

Kira sözleşmesini üst hakkı sözleşmesi sanmak

Kira, kişisel hak; üst hakkı ise tapuya tescilli sınırlı ayni haktır. Kira sözleşmesi tek başına yapı mülkiyetini arazi mülkiyetinden ayırmaz.

Resmî senedi ayrıntısız bırakmak

Kullanım amacı, süre, bedel, devir, sigorta, süre sonu bedeli ve ağır ihlal açık yazılmadığında mahkeme sözleşmede bulunmayan ekonomik dengeyi sonradan kurmak zorunda kalır.

Her ödeme ihlalinin terkin sebebi olduğunu düşünmek

Ödenmeyen bir bedel alacak ve temerrüt sonucu doğurabilir. Ayni hakkın süresinden önce malik lehine devri için resmî senet, ihlalin ağırlığı ve Türk Medeni Kanunu’nun 831-833. maddeleri birlikte incelenir.

Üst hakkını karşılıksız geri alma hükmü koymak

Süresinden önce devirde uygun bedel şartı göz ardı edilmemelidir. Bedelsiz devir kaydı, emredici hükümler karşısında uygulanamaz hâle gelebilir.

Tapu kaydı dışında kalan protokollere aşırı güvenmek

Ek protokoldeki her yükümlülük sonraki malik veya hak sahibini bağlamaz. Ayni etki doğurması istenen hükümler resmî senette ve hukuken elverişli şekilde düzenlenmelidir.

Kamu taşınmazında yargı yolunu talebin niteliğine bakmadan seçmek

İdari tahsis veya ihale işleminin iptali ile tapuda tescil veya terkin talebi farklı yargı kollarına girebilir. Yanlış yargı yoluna başvuru ciddi süre kaybı yaratır.

Üst hakkı, araziyi devretmeden uzun süreli yatırım yapılmasını sağlayan işlevli bir ayni hak olmakla birlikte, standart bir tapu işlemi gibi görülmemelidir. Ekonomik ilişkinin onlarca yıl devam edeceği düşünüldüğünde, tarafların yalnız kuruluş anını değil; yatırımın tamamlanmaması, kullanım amacının değişmesi, bedelin ödenmemesi, şirket hisselerinin devri, finansman ipoteği, kamulaştırma ve süre sonu tasfiyesini de düzenlemesi gerekir.

En sık karşılaşılan hukuki sorun, resmî üst hakkı senedi ile tarafların ayrı kira veya işletme sözleşmeleri arasındaki uyumsuzluktur. Güncel Yargıtay yaklaşımı, ayni hakkın sona erdirilmesinde resmî senedi merkeze almaktadır. Bu nedenle ekonomik açıdan vazgeçilmez bir yükümlülüğün yalnız adi yazılı protokolde bırakılması, terkin veya süresinden önce devir talebini zayıflatabilir.

Dava aşamasında ise talebin doğru kurulması belirleyicidir. “Üst hakkının iptali” şeklindeki genel bir talep; terkin, tapu sicilinin düzeltilmesi, süresinden önce devir, alacak veya tazminat kurumlarından hangisine dayanıldığını göstermeyebilir. Dava sebebi, ispat araçları, uygun bedel ve tapu kaydının nasıl değişeceği hüküm sonucunda açık biçimde ortaya konulmalıdır.

Üst hakkı sözleşmelerinde sürelerin, bedel hükümlerinin, devir sınırlamalarının ve süre sonu tasfiyesinin eksik düzenlenmesi ciddi malvarlığı kayıplarına yol açabilir. Mevcut bir uyuşmazlıkta ise yanlış dava türünün seçilmesi, görevsiz veya yetkisiz mahkemeye başvurulması ve tapu işlem dosyasının incelenmemesi hak kaybı riskini artırır.

Somut olayınızın tapu kayıtları, resmî senet, ek sözleşmeler ve güncel yargı kararları çerçevesinde değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

Mevzuat

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m. 726, 780-785, 826-836, 998, 1010-1011 ve 1021-1026.
• 2644 sayılı Tapu Kanunu, m. 26.
• 2013/5150 sayılı Tapu Sicili Tüzüğü, m. 8 ve 10.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 2, 12, 345, 361 ve 389.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 146-147.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 17/B ve 18/B.

Yargı Kararları

• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 15.10.2024, 2023/3489 E., 2024/4539 K.
• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 30.03.2012, 2012/3598 E., 2012/4686 K.
• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 26.12.2014, 2014/13869 E., 2014/14889 K.
• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 08.01.2019, 2018/2545 E., 2019/101 K.
• Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 08.03.2021, 2020/12243 E., 2021/2880 K.

Öğreti

• Elif Rumeysa Gürbüz, “Üst Hakkının Süresinden Önce Arazi Malikine Devri”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 32, S. 4, 2024.
• Işık Aslı Han, “Üst Hakkı Sözleşmesinden Doğan Borçların Etkisi”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 28, S. 1, 2026.