Oturma Hakkı (Sükna Hakkı): Kurulması, Kapsamı ve Sona Ermesi

Türk Medeni Kanunu’nun 823. maddesine göre oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Aynı maddede hakkın başkasına devredilemeyeceği, mirasçılara geçmeyeceği ve kanunda aksine hüküm bulunmadıkça intifa hakkına ilişkin hükümlerin oturma hakkına da uygulanacağı düzenlenmiştir.

Bu tanımdan çıkan temel sonuçlar şunlardır:

• Hakkın konusu arazi, araç, para, şirket payı veya başka bir hak olamaz; oturmaya elverişli bir bina ya da bina bölümü olmalıdır.
• Kullanım amacı konuttur. İşletme, depo, büro veya ticari faaliyet amacıyla yararlanma, oturma hakkının olağan kapsamına girmez.
• Hak, belirli bir kişiyle sıkı biçimde bağlıdır. Devredilemez ve hak sahibinin ölümüyle sona erer.
• Tapuya tescil edildiğinde malik değişse dahi kural olarak yeni malike karşı ileri sürülebilir.
• Hakkın kapsamı yalnızca kanun metnine göre değil, resmi senetteki düzenleme ve hak sahibinin kişisel ihtiyaçları dikkate alınarak belirlenir.

Oturma hakkı mülkiyet hakkı değildir. Hak sahibi taşınmazı satamaz, rehnedemez veya üzerinde malik gibi tasarrufta bulunamaz. Malik ise mülkiyetini korumaya devam eder; ancak oturma hakkının devamı süresince konutu hak sahibinin kullanımını engelleyecek biçimde kullanamaz.

Oturma hakkı, kişiye bağlı kişisel irtifak haklarından biridir. “Kişisel” sözcüğü hakkın yalnızca taraflar arasında hüküm doğurduğu anlamına gelmez. Tapuya tescil edilen oturma hakkı ayni niteliktedir ve üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Kişisellik, hakkın belirli bir hak sahibinin yaşam ve barınma ihtiyacına bağlanmasını, devredilememesini ve miras yoluyla geçmemesini ifade eder.

Türk Medeni Kanunu, oturma hakkını intifa hakkından ayrı düzenlemiş; ancak boşluk bulunan konularda intifa hükümlerine gönderme yapmıştır. Bu gönderme, oturma hakkını intifa hakkına dönüştürmez. İntifa hakkı sahibine malı kullanma ve ürünlerinden yararlanma bakımından daha geniş yetkiler verirken oturma hakkı yalnızca konut olarak kullanıma yöneliktir.

Oturma hakkı ile intifa hakkı arasındaki fark

İntifa hakkı, hak sahibine taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma konusunda geniş bir yetki alanı sağlar. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa intifa hakkının kullanılması başkasına bırakılabilir. Oturma hakkı ise şahsen kullanımı esas alır ve kullanımı üçüncü kişiye devredilemez.

Bir konutun kiraya verilmesi, gelir elde edilmesi veya kullanımının başkasına bırakılması amaçlanıyorsa oturma hakkı çoğu durumda uygun hukuki araç değildir. Tarafların gerçek amacı geniş yararlanma yetkisi vermekse intifa hakkı; yalnızca belirli süreyle kullanım sağlamaksa kira veya kullanım ödüncü seçenekleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Oturma hakkı ile kira arasındaki fark

Kira sözleşmesi kural olarak kişisel hak doğurur. Kiracı, hakkını sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürer. Oturma hakkı ise tapuya tescil edilen sınırlı ayni haktır. Taşınmazın satılması halinde yeni malik, tapuda kayıtlı oturma hakkına uymak zorundadır.

Buna karşılık kira ilişkisinde bedel, süre, fesih, tahliye ve kira hukukuna özgü koruyucu hükümler uygulanır. Oturma hakkının bedelli kurulması mümkündür; ancak sırf bir bedel ödenmesi ilişkiyi kiraya dönüştürmez. Hukuki nitelendirme yapılırken tarafların iradesi, resmi senet ve tapu kaydı birlikte incelenir.

Hak, oturmaya elverişli bir binanın tamamı veya belirli bir bölümü üzerinde kurulabilir. Bağımsız bölümün tamamı, bir kat, belirli odalar ya da kullanım sınırları teknik olarak belirlenebilen bir bölüm hakkın konusu yapılabilir. Mutfak, banyo, merdiven, giriş veya bahçe gibi yerlerin ortak kullanımı da resmi senette düzenlenebilir.

Boş arsa üzerinde doğrudan oturma hakkı kurulamaz. Çünkü kanun, hakkın konusunu bina veya bina bölümü olarak belirlemiştir. Üzerinde yapı bulunan bir parselde ise tescilin hangi yapı veya bölüme ilişkin olduğu tereddüde yer vermeyecek biçimde gösterilmelidir.

Yapının hukuken ve fiilen konut kullanımına elverişli olması gerekir. Tapudaki nitelik, imar ve iskan durumu, kat mülkiyeti kayıtları ve fiili kullanım arasında çelişki varsa yalnız tapu kaydına bakılarak işlem yapılması ileride ciddi uyuşmazlık doğurabilir.

Sözleşme ve tapuya tescil yoluyla kurulması

Taşınmaz üzerindeki oturma hakkı, kural olarak tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ve hakkın tapu siciline tesciliyle doğar. Tarafların kendi aralarında imzaladığı adi yazılı belge veya yalnızca noter onaylı bir metin, tek başına sınırlı ayni hakkı kurmaz.

Tapu Sicili Tüzüğü’ne göre kişisel irtifak hakları, taşınmazın tapu kütüğündeki irtifak hakları sütununa; hak sahibinin kimliği, hakkın türü ve varsa süresi belirtilerek tescil edilir. Oturma hakkı bir “şerh” değil, irtifak hakkı olarak tescil konusudur.

Resmi senette en azından şu hususların açık olması gerekir:

• Hakkın hangi bağımsız bölüm, yapı veya oda üzerinde kurulduğu,
• Hak sahibinin tek başına mı, malik ile birlikte mi kullanacağı,
• Aile ve ev halkının birlikte oturup oturamayacağı,
• Ortak alanların kullanım biçimi,
• Hakkın başlangıç ve sona erme tarihi,
• Hakkın bedelli veya bedelsiz olduğu,
• Olağan bakım, aidat ve kullanım giderlerinin paylaşımı,
• Taşınmazda yapılabilecek değişikliklerin sınırı,
• Hakkın terkinine ilişkin usul.

Tapu kaydındaki belirsizlik, hakkın kullanılmasını güçleştirdiği gibi malik ile hak sahibi arasında yeni davalara da neden olabilir. Bu nedenle “evde ömür boyu oturacaktır” biçimindeki genel bir cümle yerine, tescile elverişli ve uygulamada ölçülebilir hükümler kurulmalıdır.

Vasiyetname veya miras sözleşmesiyle oturma hakkı kazandırılması

Mirasbırakan, ölüme bağlı tasarrufla belirli bir kişi lehine oturma hakkı kurulmasını öngörebilir. Ancak vasiyetname düzenlendiği anda tapuda ayni hak doğmaz. Mirasın açılmasından sonra vasiyetnamenin tenfizi, hak sahipliği, tescil için gerekli belgeler ve varsa mirasçıların itirazları değerlendirilerek tapu işlemi yapılır; uyuşmazlık halinde mahkeme kararı gerekebilir.

Bu nedenle “vasiyetnameyle oturma hakkı kuruldu” ifadesi teknik olarak her olayda yeterli değildir. Vasiyetname çoğu kez tescili isteme yönünde bir hukuki dayanak oluşturur. Ayni hakkın üçüncü kişilere karşı tam koruma sağlaması için tapu sicilindeki durumun tamamlanması gerekir.

Mahkeme kararıyla kurulması

Mahkeme kararı, kanunun açıkça tanıdığı bir talep veya geçerli bir borçlandırıcı işlem çerçevesinde oturma hakkının tesciline dayanak olabilir. Sağ kalan eşin Türk Medeni Kanunu’nun 240 veya 652. maddelerine dayanan talepleri bunun en belirgin örnekleridir.

Boşanma protokolünde eşlerden birine konutta sürekli veya ömür boyu oturma hakkı tanınması da uygulamada görülmektedir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 2015/626 E., 2015/12665 K. sayılı 15.06.2015 tarihli kararında, hâkim tarafından onaylanan protokoldeki kullanım düzenlemesi somut olayın özellikleri içinde değerlendirilmiş ve daha geniş intifa talebinin daha dar nitelikteki oturma hakkını da kapsayabileceği kabul edilmiştir. Bu karar, her boşanma protokolünün kendiliğinden tapuda oturma hakkı doğurduğu şeklinde yorumlanmamalıdır. Protokolün içeriği, hüküm fıkrası, taşınmazın tapu durumu ve tescil talebi ayrı ayrı incelenmelidir.

Türk Medeni Kanunu’nun 824. maddesine göre kapsam, genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir. Hak sahibinin yaşı, sağlık durumu, yaşam düzeni, konutun fiziksel özellikleri ve resmi senetteki hükümler bu değerlendirmede önem taşır.

Hak açıkça yalnızca kişinin şahsına özgülenmemişse hak sahibi ailesi ve ev halkıyla birlikte oturabilir. Aile ve ev halkı, oturma hakkının bağımsız sahibi haline gelmez; yararlanmaları asıl hak sahibine bağlıdır. Hak sahibinin ölümüyle onların kullanımı da kural olarak sona erer.

Binanın belirli bir bölümü üzerinde hak kurulmuşsa hak sahibi ortak kullanıma ayrılan yerlerden de yararlanabilir. Bununla birlikte “ortak alan” kavramı, hak sahibine taşınmazın tamamı üzerinde sınırsız kullanım yetkisi vermez. Resmi senetteki sınırlar ve kat mülkiyeti düzeni dikkate alınır.

Hayır. Oturma hakkı başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Hak sahibinin oturma hakkını satması, bağışlaması veya başka bir kişiye temlik etmesi mümkün değildir.

Hakkın kullanımı da üçüncü kişiye bırakılamaz. Hak sahibi konutu boşaltıp tamamını üçüncü kişiye kiraya veremez. Böyle bir kullanım, hakkın hukuki niteliğine ve tescil amacına aykırı olur. Aile ve ev halkının hak sahibiyle birlikte oturması ise kanunun açıkça tanıdığı farklı bir durumdur.

Hak sahibinin uzun süre başka bir yerde bulunması tek başına hakkı otomatik olarak sona erdirmez. Ancak konutun fiilen üçüncü kişilerce kullanılması, malik ile hak sahibi arasında kullanımın sınırına ve hakkın kötüye kullanılıp kullanılmadığına ilişkin uyuşmazlık doğurabilir.

Tapuya geçerli biçimde tescil edilmiş oturma hakkı, taşınmazın iradi satışında kural olarak sona ermez. Yeni malik, taşınmazı tapudaki yükle birlikte kazanır. Satın alan kişinin oturma hakkını bilmediğini ileri sürmesi, tapu sicilinde açıkça kayıtlı bir hak karşısında genellikle koruma sağlamaz.

Cebri icra yoluyla satışta ise tek cümleyle “hak sona erer” veya “her durumda devam eder” denilemez. Oturma hakkının tescil tarihi, taşınmaz üzerindeki rehinlerin sırası, satış şartnamesi, korunmuş yükler ve icra hukukuna ilişkin öncelik kuralları birlikte değerlendirilir. Özellikle daha önce kurulmuş ipotek karşısında sonradan tescil edilen bir oturma hakkının durumu, iradi satıştan farklı sonuç doğurabilir.

Taşınmaz satın alınmadan önce güncel tapu kaydı, takyidat listesi ve hakkın dayanağı olan resmi senet incelenmelidir.

Türk Medeni Kanunu’nun 825. maddesi giderleri kullanım biçimine göre ayırır:

• Hak sahibi binanın veya bölümün tamamından yararlanıyorsa muhafaza ve olağan bakım için gerekli onarım ve yenileme giderleri hak sahibine aittir.
• Hak sahibi bina veya bölümünü malik ile birlikte kullanıyorsa bakım ve onarım giderleri malike aittir.

Bu hüküm, bütün giderlerin tek tarafa yüklenmesi anlamına gelmez. Elektrik, su, doğalgaz, internet ve günlük kullanım giderleri; kat malikleri kurulu kararları; olağanüstü yapısal onarımlar; vergi ve sigorta gibi kalemler kendi hukuki dayanaklarına göre incelenmelidir. Resmi senette gider paylaşımının açıkça yazılması, uygulamadaki belirsizliği önemli ölçüde azaltır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 69. maddesi uyarınca binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlarda intifa ve oturma hakkı sahipleri, malik ile birlikte sorumlu tutulabilir. Bu hüküm üçüncü kişiye karşı sorumluluğa ilişkindir. Malikin ve oturma hakkı sahibinin kendi aralarındaki nihai gider paylaşımı ayrıca kanun, resmi senet ve kusur durumuna göre belirlenir. Bu nedenle TBK 69, her türlü dış cephe veya esaslı yenileme giderinin otomatik olarak yarı yarıya paylaşılacağı şeklinde uygulanamaz.

Kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölümde oturma hakkı sahibi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesindeki komşuları rahatsız etmeme, diğer hakları ihlal etmeme ve yönetim planına uyma yükümlülüklerine tabidir.

Malik, hakkın kullanılmasına katlanmak ve hak sahibinin konuttan tescile uygun biçimde yararlanmasını engellememek zorundadır. Anahtarı değiştirmek, konuta girişe engel olmak, temel hizmetleri haksız biçimde kestirmek veya taşınmazı fiilen kullanılamaz hale getirmek ayni hakkın ihlali sayılabilir.

Hak sahibi ise taşınmazı konut amacıyla, özenle ve hakkın kapsamına uygun biçimde kullanmalıdır. Yapının niteliğini değiştirecek müdahaleler, ruhsatsız imalatlar, üçüncü kişiye kiralama veya komşuları sürekli rahatsız eden kullanım, hakkın korunmasını zayıflatabilir ve tazminat sorumluluğu doğurabilir.

Oturma hakkının devredilemez olması, hak sahibine sınırsız ve denetimsiz kullanım yetkisi vermez. Mülkiyet hakkı ile oturma hakkı arasında dürüstlük kuralına uygun bir denge kurulmalıdır.

Türk Medeni Kanunu’nun 823. maddesindeki gönderme nedeniyle intifa hakkının sona ermesine ilişkin hükümler, niteliğine uygun düştüğü ölçüde oturma hakkına da uygulanır.

Hak sahibinin ölümü

Oturma hakkı mirasçılara geçmez. Gerçek kişi hak sahibinin ölümüyle hak sona erer. Tapu kaydının fiilen silinmesi için ölüm belgesi ve tapu işlemleri gerekebilir; ancak hakkın maddi hukuk bakımından sona ermesi ölümle gerçekleşir.

Sürenin dolması

Hak belirli süreyle kurulmuşsa sürenin sonunda sona erer. “On yıl”, “belirli tarihe kadar” veya “hak sahibinin yaşamı boyunca” gibi kayıtlar farklı hukuki sonuçlar doğurur. Sürenin tapu sicilinde açıkça gösterilmesi gerekir.

Yapının tamamen yok olması

Oturma hakkının konusu olan bina veya bölüm tamamen yok olursa hakkın konusu da ortadan kalkar. Kısmi hasar, geçici kullanılamazlık veya onarılabilir zarar her zaman sona erme sonucu doğurmaz. Yeniden yapım, sigorta veya kamulaştırma bedeli gibi durumlarda intifa hükümlerinin kıyasen uygulanması ve hakkın ikame değer üzerindeki etkisi ayrıca değerlendirilir.

Terkin

Hak sahibi, tapuda terkin talebinde bulunabilir. Hakkın sona erdiği halde terkin işlemine yanaşılmıyorsa malik, şartları varsa mahkemeden terkin talep edebilir. Terkin işlemi, hakkın dayanağına ve sona erme sebebine uygun belgelerle yapılmalıdır.

Kamulaştırma

Taşınmaz kamulaştırıldığında ayni hakkın taşınmaz üzerindeki devamı mümkün olmaz. İntifa hükümlerindeki ikame ilkesi gereğince oturma hakkının kamulaştırma bedeline etkisi ve hak sahibine düşecek karşılık, hakkın süresi ve ekonomik değeri dikkate alınarak belirlenebilir. Kamulaştırma dosyasında oturma hakkının tapu kaydında görünmesi ve bedel hesabına dahil edilmesi önemlidir.

Cebri icra ve öncelik kuralları

Cebri satışın oturma hakkına etkisi, hakkın hangi tarihte ve hangi sırada tescil edildiğine göre değişir. Özellikle oturma hakkından önce kurulmuş rehin hakları varsa, satışın hakkı sona erdirip erdirmeyeceği icra dosyası ve satış şartları üzerinden incelenmelidir. Tapudaki sıraya bakılmadan genel bir değerlendirme yapılması hatalıdır.

Tapuya tescilli oturma hakkına haksız müdahale edilirse hak sahibi, müdahalenin niteliğine göre şu talepleri ileri sürebilir:

• Elatmanın önlenmesi,
• Hakkın kullanımına yönelik fiili engellerin kaldırılması,
• Tapu kaydının düzeltilmesi veya tescil,
• Haksız terkinin giderilmesi,
• Şartları varsa tazminat,
• Kötü niyetli haksız işgal halinde ecrimisil,
• Yargılama sırasında ihtiyati tedbir.

Ecrimisil, her müdahalede otomatik olarak hükmedilen bir bedel değildir. Haksız işgal, kötü niyet, mahrum kalınan kullanım ve dönem hesabı ispatlanmalıdır. Hak sahibi konutu fiilen kullanmasa bile müdahalenin ayni hakkı ihlal edip etmediği somut olay üzerinden değerlendirilir.

Taşınmazın devri, yeniden kiraya verilmesi, yıkılması veya üçüncü kişiye teslimi yakın bir tehlike oluşturuyorsa Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389 ve devamı maddeleri uyarınca ihtiyati tedbir istenebilir. Tedbir için haklılığın yaklaşık ispatı ve gecikme halinde ciddi zarar veya hakkın elde edilmesinin zorlaşması riski gösterilmelidir.

Sağ kalan eşin aile konutunda oturma hakkı talep etmesi iki ayrı hukuki temele dayanabilir. Bu ayrım, görevli mahkeme, hesap yöntemi ve talebin şartları bakımından belirleyicidir.

Katılma alacağına mahsuben oturma hakkı: TMK 240

Türk Medeni Kanunu’nun 240. maddesi, sağ kalan eşe, eski yaşantısını sürdürebilmesi amacıyla ölen eşe ait olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde katılma alacağına mahsuben intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteme imkânı verir. Katılma alacağı yetersizse eksik kısmın bedel olarak eklenmesi gerekir.

Bu talebin temel şartları şunlardır:

• Mal rejiminin ölüm nedeniyle sona ermiş olması,
• Taşınmazın eşlerin birlikte yaşadığı aile konutu olması,
• Sağ kalan eş lehine katılma alacağı doğması,
• Hakkın eski yaşantının devamı amacına hizmet etmesi,
• Gerekirse eksik bedelin ödenmesi.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2016/11512 E., 2016/12418 K. sayılı kararında, TMK 240 bakımından aile konutu, ölümle sona eren mal rejimi ve katılma alacağının varlığı üzerinde durulmuş; ölen eşin kişisel malı üzerinde bu maddeye dayanarak oturma hakkı kurulabilmesi için katılma alacağı koşulunun gerçekleşmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu yaklaşım yalnız TMK 240’a ilişkindir. Aynı taşınmaz yönünden miras hukukuna dayalı TMK 652 talebi ayrıca değerlendirilebilir.

TMK 240’a dayanan uyuşmazlık, mal rejiminin tasfiyesi niteliğinde olduğundan aile mahkemesinde görülür. Aile mahkemesi bulunmayan yerde asliye hukuk mahkemesi aile mahkemesi sıfatıyla görev yapar.

Miras payına mahsuben özgüleme: TMK 652

Türk Medeni Kanunu’nun 652. maddesine göre tereke malları arasında eşlerin birlikte yaşadıkları konut veya ev eşyası varsa sağ kalan eş, bunlar üzerinde miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir. Haklı sebepler varsa mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkına karar verilebilir.

Bu talep bedelsiz bir kazandırma değildir. Konutun ve kurulacak hakkın ekonomik değeri, sağ kalan eşin miras payına mahsup edilir. Değer payı aşarsa aradaki farkın diğer mirasçılara ödenmesi gerekir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/17041 E., 2020/5645 K. sayılı kararında, önce murisin tüm terekesinin ve mirasçı paylarının değerinin belirlenmesi; aile konutunun değeri miras payını aşarsa eksik bedelin depo ettirilmesi; şartları varsa mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınması gerektiği kabul edilmiştir.

TMK 652’ye dayanan özgüleme talebi miras paylaşımına ilişkindir ve sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 2023/3691 E., 2024/3006 K. sayılı 30.04.2024 tarihli kararı da TMK 652’ye dayanan talebin miras hukukundan kaynaklandığını ve sulh hukuk mahkemesinin görev alanında kaldığını açıkça vurgulamıştır.

TMK 240 ile TMK 652 birbirinin yerine geçmez

TMK 240, mal rejiminin tasfiyesinde doğan katılma alacağına; TMK 652 ise miras payına dayanır. Sağ kalan eşin her iki hukuki sebebe dayanma ihtimali bulunabilir, ancak hesaplar karıştırılamaz. Önce mal rejiminin tasfiyesiyle terekenin borcu niteliğindeki katılma alacağı belirlenir; ardından kalan tereke üzerinden miras paylaşımı yapılır.

Yanlış mahkemede tek bir talep altında hem mal rejimi hem miras paylaşımı hesabı yapılmaya çalışılması görev yönünden usul sorunu doğurabilir.

Oturma hakkının ekonomik değeri, taşınmazın tamamının piyasa değeriyle aynı değildir. Hakkın süresi, hak sahibinin yaşı ve tahmini yaşam süresi, taşınmazın kira değeri, kullanım alanı, gider yükümlülükleri ve resmi senetteki sınırlamalar hesaba katılır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2015/11495 E., 2015/11395 K. sayılı kararında, TMK 652 kapsamında sağ kalan eşe tanınacak oturma hakkının peşin sermaye değerinin, tahmini kalan yaşam süresi dikkate alınarak uzman bilirkişi eliyle belirlenmesi gerektiği ifade edilmiştir. Değer miras payını aşarsa farkın depo edilmesi gerekir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 2022/11407 E., 2023/2555 K. sayılı kararında da TMK 240 uygulamasında aile konutunun değerinin katılma alacağına doğru biçimde mahsup edilmesi gerektiği üzerinde durulmuştur.

Bilirkişi hesabı hukuki nitelendirme yerine geçmez. Önce hangi maddeye dayanıldığı, hangi hakkın kurulacağı ve hakkın kapsamı belirlenmeli; değerleme bu çerçevede yapılmalıdır.

Görevli mahkeme talebin hukuki sebebine göre değişir:

• Genel nitelikte oturma hakkının kurulması, tescili, terkini veya ayni hakka müdahalenin önlenmesi davalarında, özel bir görev kuralı yoksa asliye hukuk mahkemesi görevlidir.
• TMK 240 uyarınca katılma alacağına mahsuben oturma hakkı talebinde aile mahkemesi görevlidir.
• TMK 652 uyarınca miras payına mahsuben özgüleme talebinde sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
• Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda bu Kanun’daki görev kuralları uygulanır.

Genel ayni hak davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi HMK 12 uyarınca kesin yetkilidir. TMK 652’ye dayalı miras paylaşımı taleplerinde ise HMK 11’deki mirasbırakanın son yerleşim yeri kuralı dikkate alınır. Birden fazla talep aynı davada ileri sürülecekse görev ve yetki her talep bakımından ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar, 6325 sayılı Kanun’un 17/B maddesi uyarınca arabuluculuğa elverişlidir. Taraflar anlaşırsa, kanundaki şekil ve denetim şartlarına uyulmak kaydıyla anlaşma belgesi tescile dayanak olabilir. İcra edilebilirlik şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.

Bununla birlikte yalnızca oturma hakkının kurulması veya tescili talebi, sırf sınırlı ayni hakla ilgili olduğu için genel olarak dava şartı arabuluculuk kapsamına girmez. Arabuluculuk bu halde ihtiyaridir.

Uyuşmazlık aynı zamanda taşınmazın paylaştırılması, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti veya komşu hakkı niteliğindeyse 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca dava şartı arabuluculuk gündeme gelir. TMK 652’ye dayalı talebin miras paylaşımı niteliği taşıması sebebiyle dava açılmadan önce arabuluculuk şartı dosyanın talep sonucu üzerinden özellikle kontrol edilmelidir.

“Oturma hakkı davası” adı altında bütün taleplere uygulanan tek bir süre yoktur. Süre, ileri sürülen hakkın ayni veya şahsi nitelikte olmasına ve talebin dayanağına göre belirlenir.

• Tapuya tescilli ayni hakka dayanan elatmanın önlenmesi talebi, haksız müdahale sürdüğü müddetçe sırf zaman geçmesiyle sözleşmesel bir alacak gibi ortadan kalkmaz.
• Ecrimisil, tazminat ve kullanım bedeli talepleri kendi zamanaşımı kurallarına tabidir.
• Resmi sözleşmeden doğan tescil veya ifa talebinde özel süre yoksa TBK 146’daki on yıllık genel zamanaşımı gündeme gelebilir. Muacceliyet tarihi, resmi şeklin bulunup bulunmadığı ve talebin niteliği ayrıca incelenmelidir.
• TMK 240’a dayalı talepte mal rejiminin sona ermesi, katılma alacağı ve tasfiye süreci birlikte değerlendirilmelidir.
• TMK 652’ye dayalı özgüleme talebi miras paylaşımı tamamlanmadan ileri sürülmelidir. Paylaşmanın kesinleşmesinden sonra aynı talebin dinlenip dinlenmeyeceği farklı hukuki sorunlar doğurur.
• İlk derece kararına karşı istinaf süresi kural olarak gerekçeli kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren iki haftadır. Temyize açık bölge adliye mahkemesi kararlarında temyiz süresi de tebliğden itibaren iki haftadır. Kararın kesin olup olmadığı, kararın türü ve her yıl güncellenen parasal sınırlar üzerinden ayrıca incelenir.

Süre hesabında genel ifadelerle hareket edilmemeli; tebliğ tarihi, mirasın açılması, mal rejiminin sona ermesi, hakkın muaccel hale gelmesi ve tapu işleminin tarihi dosya belgeleriyle belirlenmelidir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 190. maddesi uyarınca taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı vakıaların varlığını ispatla yükümlüdür. Oturma hakkına ilişkin davalarda tapu sicili ve resmi senet çoğu kez temel delildir.

Uyuşmazlığın türüne göre şu deliller önem taşır:

• Güncel ve tarihçeli tapu kayıtları,
• Resmi senet ve tescil istem belgesi,
• Kroki, mimari proje ve bağımsız bölüm planı,
• Vasiyetname, miras sözleşmesi ve vasiyetnamenin açılmasına ilişkin karar,
• Veraset ilamı ve tereke kayıtları,
• Boşanma protokolü, duruşma tutanağı ve kesinleşmiş mahkeme kararı,
• Aile konutunda birlikte yaşandığını gösteren nüfus, adres, abonelik ve banka kayıtları,
• Mal rejiminin tasfiyesine ilişkin belgeler,
• Taşınmazın ve sınırlı ayni hakkın değerine ilişkin bilirkişi raporları,
• Müdahaleyi gösteren mesajlar, ihtarnameler, tutanaklar, fotoğraf ve kamera kayıtları,
• Keşif ve tanık beyanları.

Tapu siciline ilişkin resmi şekil şartının bulunduğu bir konuda yalnız tanık beyanıyla ayni hak kurulduğunu ispatlamak çoğu durumda mümkün değildir. Tanık, tarafların fiili kullanımını veya müdahaleyi açıklayabilir; resmi senet ve tescilin yerini tutmaz.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2023/3691 E., 2024/3006 K., 30.04.2024

Kararda TMK 240 ile TMK 652 taleplerinin farklı hukuki temellere dayandığı vurgulanmıştır. Miras payına mahsuben aile konutunun özgülenmesi TMK 652 kapsamında miras hukukundan doğar ve sulh hukuk mahkemesinde görülür. Katılma alacağına mahsuben talep ise mal rejiminin tasfiyesiyle bağlantılıdır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2016/17041 E., 2020/5645 K., 30.09.2020

Sağ kalan eş lehine aile konutunun özgülenmesinde yalnız taşınmazın değerine bakılmasının yeterli olmadığı; terekenin tamamı, mirasçıların payları ve konutun güncel değeri belirlendikten sonra mahsup ve gerekiyorsa bedel tamamlama işlemi yapılması gerektiği kabul edilmiştir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2019/5022 E., 2019/6406 K., 07.11.2019

Katılma alacağına mahsuben TMK 240 talebinin aile mahkemesinde; miras payına mahsuben TMK 652 talebinin sulh hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiği belirtilmiştir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2016/11512 E., 2016/12418 K., 19.09.2016

TMK 240 uyarınca oturma hakkı tanınabilmesi için aile konutu, ölümle sona eren mal rejimi ve sağ kalan eşin katılma alacağı şartları ele alınmıştır. Karar, ölen eşin kişisel malı konusunda TMK 240’a özgü sınırlamayı ortaya koymaktadır; TMK 652’ye dayalı miras talebini ortadan kaldırmaz.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2015/11495 E., 2015/11395 K., 10.12.2015

Sağ kalan eş lehine kurulacak oturma hakkının peşin sermaye değerinin, tahmini kalan yaşam süresi ve taşınmazın ekonomik verileri dikkate alınarak bilirkişi tarafından hesaplanması gerektiği kabul edilmiştir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2015/626 E., 2015/12665 K., 15.06.2015.

Boşanma protokolündeki taşınmaz kullanım hükmü, tarafların gerçek ve ortak iradesi üzerinden değerlendirilmiş; somut olayda daha geniş kapsamlı intifa talebinin daha dar oturma hakkını da içerdiği kabul edilmiştir. Kararın protokol metni ve hüküm fıkrasına bağlı olduğu, her protokole kendiliğinden uygulanamayacağı gözden kaçırılmamalıdır.

Öğretide oturma hakkı, hak sahibinin barınma ihtiyacına bağlı, devredilemeyen ve mirasçılara geçmeyen kişisel irtifak hakkı olarak nitelendirilir. Türk Medeni Kanunu’nda yalnız üç maddeyle düzenlenmiş olması nedeniyle intifa hükümleri tamamlayıcı rol oynar. Ancak intifa hükümleri, oturma hakkının kişisel ve konutla sınırlı yapısına aykırı sonuç doğuracak biçimde uygulanamaz.

Uygulamadaki başlıca tartışmalar şunlardır:

• Adi yazılı veya noter belgesinin ayni hakkı kurup kurmayacağı,
• Boşanma protokolünün tapuda doğrudan tescile yeterli olup olmadığı,
• Hakkın belirli odalarla sınırlandırılmasında ortak alanların kapsamı,
• Hak sahibinin aile ve ev halkı kavramına kimlerin dahil olduğu,
• Uzun süre fiilen kullanılmayan hakkın durumu,
• Olağan bakım ile esaslı yenileme giderlerinin ayrımı,
• Cebri satışta oturma hakkının sırası ve devamı,
• Sağ kalan eşin TMK 240 ve 652 taleplerinin hangi sırayla inceleneceği,
• Oturma hakkının ekonomik değerinin hangi yöntemle hesaplanacağı.

Bu uyuşmazlıkların çoğu, hakkın kurulması sırasında resmi senedin ayrıntılı hazırlanmamasından kaynaklanır. Kanunun kısa düzenlemesi, tarafların belirsiz bir metinle yetinmesini haklı kılmaz.

1. Tapu kaydını ve dayanak resmi senedi birlikte inceleyin. Yalnız tapu kaydındaki kısa ibare, kullanımın bütün ayrıntılarını göstermeyebilir.
2. Hakkın konusunu ölçülebilir biçimde belirleyin. Oda, kat, bağımsız bölüm ve ortak kullanım alanları açıkça gösterilmelidir.
3. Hakkın amacını doğru seçin. Kira geliri elde etmek veya üçüncü kişiye kullandırmak amaçlanıyorsa oturma hakkı uygun olmayabilir.
4. Süreyi açık yazın. Belirli süre, ömür boyu kullanım ve belirli bir olayın gerçekleşmesine bağlı sona erme birbirinden farklıdır.
5. Giderleri ayrıntılandırın. Aidat, günlük tüketim, olağan bakım, esaslı onarım, vergi ve sigorta ayrı kalemler olarak ele alınmalıdır.
6. Mevcut ipotek ve hacizleri kontrol edin. Sonradan kurulacak oturma hakkının cebri satış karşısındaki durumu önceki takyidatlara bağlıdır.
7. Aile ve miras taleplerini ayırın. TMK 240 ile TMK 652 aynı talep değildir; görevli mahkeme ve hesap yöntemi değişir.
8. Değerlemeyi karar tarihine yakın verilerle yaptırın. Eski ekspertiz, yüksek enflasyon ve piyasa değişimi karşısında yanıltıcı olabilir.
9. Tescil tamamlanmadan üçüncü kişilere güvenmeyin. Borçlandırıcı işlem ile ayni hakkın doğumu aynı aşama değildir.
10. Tedbir ihtiyacını dava açılırken değerlendirin. Taşınmazın devri veya hakkın fiilen kullanılamaz hale gelmesi ihtimali varsa geç kalınmamalıdır.

• Noterde düzenlenen her belgenin oturma hakkı kurduğunu sanmak,
• Oturma hakkını tapuda şerh edilecek kişisel hak gibi değerlendirmek,
• Hak sahibinin konutu üçüncü kişiye kiraya verebileceğini kabul etmek,
• Taşınmaz satılınca hakkın kendiliğinden sona ereceğini düşünmek,
• Cebri satışta tapudaki sırayı incelemeden kesin sonuç çıkarmak,
• Aile konutu olan her taşınmazda sağ kalan eşe otomatik oturma hakkı tanındığını varsaymak,
• TMK 240 ile TMK 652 taleplerini ve hesaplarını birbirine karıştırmak,
• Terekenin tamamını belirlemeden yalnız aile konutunun değerini hesaplamak,
• Olağan bakım, esaslı onarım ve üçüncü kişiye karşı bina sorumluluğunu aynı kavram saymak,
• Dava şartı arabuluculuğun kapsamını talebin hukuki niteliğine göre kontrol etmemek,
• Tapu resmi senedinde ortak kullanım alanlarını ve gider paylaşımını düzenlememek.

Oturma hakkı, özellikle aile içi taşınmaz düzenlemelerinde “basit bir kullanım izni” gibi görülmektedir. Bu yaklaşım hatalıdır. Tapuya tescil edilen oturma hakkı, taşınmazın ekonomik değerini, satış kabiliyetini ve malikin kullanım yetkisini uzun süre etkileyen ayni bir yüktür. Hak sahibi bakımından güçlü koruma sağlarken malik açısından ciddi ve kalıcı sınırlama doğurur.

Hakkın kurulmasından önce tarafların gerçek amacı belirlenmeli; oturma hakkı, intifa, kira, kullanım ödüncü ve mülkiyet devri seçenekleri karşılaştırılmalıdır. Resmi senette kapsam, süre, giderler, ortak alanlar ve sona erme usulü açıkça düzenlenmelidir. Miras veya boşanma uyuşmazlıklarında ise yalnız “aile konutu” ifadesine dayanmak yeterli değildir. Mal rejimi, katılma alacağı, tereke, miras payı, taşınmazın niteliği ve görevli mahkeme birlikte incelenmelidir.

Oturma hakkının yanlış hukuki araçla kurulması, tapu kaydının belirsiz bırakılması, mevcut ipoteklerin gözden kaçırılması veya sağ kalan eşin talebinin yanlış mahkemede ileri sürülmesi hak kaybına neden olabilir. Her taşınmazın tapu kaydı, takyidatları, kullanım biçimi ve tarafların hukuki ilişkisi farklıdır.

Somut olayınızın güncel mevzuat ve yargı kararları çerçevesinde değerlendirilmesi; resmi senet hazırlanması, tapu işlemlerinin yürütülmesi, oturma hakkının korunması veya terkini ile aile ve miras hukukundan doğan taleplerin incelenmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

Bu içerik 30 Temmuz 2026 tarihi itibarıyla yürürlükteki düzenlemeler esas alınarak hazırlanmıştır. Mevzuat değişiklikleri ve yeni içtihatlar yayımdan önce yeniden kontrol edilmelidir.

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m. 240, 652, 795-798, 803, 806, 823-825.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m. 69 ve m. 146.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m. 4, 11, 12, 26, 190, 345, 361, 389 ve devamı.
• 4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanun: m. 4.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m. 17/B ve 18/B.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: m. 18.
• Tapu Sicili Tüzüğü: özellikle m. 21, 30 ve ilgili tescil-terkin hükümleri.
• Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2023/3691 E., 2024/3006 K., 30.04.2024.
• Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2022/11407 E., 2023/2555 K., 18.05.2023.
• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2016/17041 E., 2020/5645 K., 30.09.2020.
• Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2019/5022 E., 2019/6406 K., 07.11.2019.
• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2016/11512 E., 2016/12418 K., 19.09.2016.
• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2015/11495 E., 2015/11395 K., 10.12.2015.
• Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2015/626 E., 2015/12665 K., 15.06.2015.
• Hasan Güney Güleç, Türk Medeni Kanunu Çerçevesinde Oturma Hakkı, YÖK Ulusal Tez Merkezi, 2020.