İhalenin Feshi: Nedenler, Başvuru Süresi ve Güncel Usul

Fesih sebepleri kanunda kapalı bir liste hâlinde sayılmamıştır. Uygulamada ihaleye fesat karıştırılması, artırmaya hazırlık işlemlerindeki hukuka aykırılıklar, ihalenin yapılması sırasındaki hatalar ve alıcının malın esaslı nitelikleri konusunda yanıltılması temel gruplardır. Bununla birlikte her usulsüzlük fesih doğurmaz; başvuranın menfaatinin ihlal edilmesi ve çoğu durumda ihalenin sonucuna etkili zarar unsuru aranır.

İİK m. 134’e göre ihalenin feshini yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar isteyebilir. Başvuru kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla yapılır. 7571 sayılı Kanunla 25.12.2025 tarihinde eklenen hükme göre bu kişiler dışındaki başvurular dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Pey sürerek ihaleye katılan ve kanunda teminat-harç muafiyeti tanınan dört grup dışında kalan başvurucu bakımından, ihale bedeli üzerinden hesaplanan nispi karar ve ilam harcının yarısının peşin yatırılması ve ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi gerekir. 7571 sayılı Kanun, teminat veya harç eksikse mahkemenin iki haftalık kesin süreli muhtıra vermesini; eksiklik tamamlanmazsa talebin dosya üzerinden kesin reddini öngörür. Elektronik satış ve artırma usulü bakımından İİK m. 111/b ve ilgili yönetmelik de incelenmelidir.

Satış ilanının zorunlu ilgililere hiç veya usulsüz tebliği, kıymet takdirinin kesinleşmeden satışa geçilmesi, şartname ve ilandaki esaslı bilgi hataları, artırma süresine müdahale, pey sürmenin engellenmesi, muhammen bedel ve asgari ihale bedeli kurallarına aykırılık somut olayda fesih sebebi olabilir. Satış hazırlığı işlemine karşı önceden şikâyet edilmesi gereken durumlarda, ihale sonrasında aynı hususun ileri sürülmesi mümkün olmayabilir.

Yargıtay uygulaması, borçluya satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesini ağır bir ihlal olarak değerlendirmekte; ancak ilan saati veya hazırlık işlemi gibi bazı aykırılıklarda süresinde şikâyet ve zarar koşulunu aramaktadır. İhalenin istikrarı ilkesi nedeniyle, takip sonradan iptal edilse dahi bu durum tek başına ihalenin feshine yol açmayabilir. Eski kararların, elektronik satış sistemi ve 2025 değişikliği karşısında güncelliği ayrıca kontrol edilmelidir.

Öğretide baskın yaklaşım, usul kurallarının şekilcilik amacıyla değil; öngörülebilir, denetlenebilir ve adil bir yargılama sağlamak için uygulanması gerektiği yönündedir. Bununla birlikte, açık kanun hükmünün sonuçları yorum yoluyla etkisiz hâle getirilemez.

İhale dosyasının tamamı, elektronik satış portalı kayıtları, ilan, şartname, kıymet takdiri, tebligatlar, artırma hareketleri ve ihale tutanağı alınmalıdır. Şikâyet sebebi öğrenme tarihiyle bağlantılıysa bu tarih belgeyle gösterilmelidir. Başvuru hakkı, başvurucunun sıfatına göre nispi harcın yarısı ile yüzde beş teminat yükümlülüğü ve 2025 değişikliğiyle getirilen tamamlama muhtırası güncel İİK m. 134 üzerinden kontrol edilmelidir.

Görevli merci icra mahkemesidir. Başvuru kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gündür. Kanunda sayılan bazı durumlarda öğrenme tarihine ilişkin özel değerlendirme yapılabilir; ancak ihale işlemlerindeki yolsuzlukların en geç ihale günü öğrenildiği yönündeki kanuni karine önemlidir. Yetki, ihaleyi yapan icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine göre belirlenir.

İcra dosyası, elektronik artırma logları, tebligat mazbataları, görüntü ve sistem kayıtları, bilirkişi raporu, tapu ve imar bilgileri, tanık ve gerektiğinde ceza soruşturması evrakı kullanılabilir. Zarar iddiası, daha yüksek bedelle satış ihtimalinin nasıl engellendiği veya başvuranın hangi menfaatinin ihlal edildiğiyle somutlaştırılmalıdır.

• Eski İİK m. 134 metnine göre başvuru hazırlamak.
• Yedi günlük süreyi kaçırmak.
• Başvuru hakkı bulunmayan kişinin şikâyetçi olması.
• Teminat ve harç koşullarını güncel değişikliğe göre kontrol etmemek.
• Satış hazırlığı işlemine süresinde şikâyet etmeyip ihaleden sonra beklemek.
• Her usulsüzlüğün otomatik fesih sebebi olduğunu varsaymak.

İhalenin feshi başvurusu, süre ve usul şartlarının son derece sıkı uygulandığı bir yoldur. 25 Aralık 2025 değişikliği, başvuru ehliyeti ile eksik teminat ve harç rejimini açıklaştırmıştır. Başvurudan önce dosyanın güncel kanun metni ve elektronik satış kayıtlarıyla birlikte incelenmesi gerekir.

Bu tür uyuşmazlıklarda sürelerin kaçırılması, yanlış mercie başvurulması veya delillerin usulüne uygun sunulmaması hak kaybına neden olabilir. Somut olayınızın güncel mevzuat ve yargı kararları çerçevesinde değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

Bu içerik, aşağıdaki kaynaklar esas alınarak 31.07.2026 tarihi itibarıyla hazırlanmıştır. Karar künyeleri yalnızca ayrıca doğrulanabilen örneklerle sınırlı tutulmuş; doğrulanamayan karar numaraları metne alınmamıştır. Somut uyuşmazlıkta UYAP ve resmî karar veri tabanından güncel içtihat taraması ayrıca yapılmalıdır.

• 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu, güncel konsolide metin: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.3.2004.pdf
• 7571 sayılı Kanun, TBMM kanun metni: https://cdn.tbmm.gov.tr/KKBSPublicFile/D28/Y3/KanunMetni/5189159c-4dec-44bf-87e0-9b23a810c791.htm
• İncelenen kaynak PDF: blog-medeni-hukuk-ihalenin-feshi-davasi-nedenleri-86a39047.pdf