قانون العقارات

• شراء العقارات وبيعها ونقل الملكية في السجل العقاري
• دعاوى إبطال قيد الملكية وتسجيلها
• دعاوى منع التعرض للملكية
• المطالبات بالتعويض عن الإشغال غير المشروع
• دعاوى إزالة الشيوع
• المنازعات المتعلقة بملكية الطوابق وحق ارتفاق البناء
• إدارة المجمعات السكنية والعمارات، وخطط الإدارة، ومستحقات المصاريف المشتركة
• إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة، وتحديد بدل الإيجار وتعديله
• دعاوى الإخلاء وتنفيذ تعهدات الإخلاء
• الوعد ببيع العقار وتدوينه بشرح في السجل العقاري
• عقود المقاولة وعلاقات المقاولين
• عقود المقاولة مقابل الشقق أو حصة من الأرض
• إجراءات التحوّل الحضري والمباني الخطرة
• مشاريع التطوير والاستثمار العقاري
• المطالبات الناشئة عن عيوب البناء والأعمال الناقصة أو المعيبة
• التأخر في البناء، والتعويض عن التأخير، والشروط الجزائية
• منازعات المستخلصات المرحلية والمطالبات بالأعمال الإضافية
• عقود الفيديك (FIDIC) ومشاريع البنية التحتية

نراعي في عملنا في هذا المجال أحكام القانون المدني التركي رقم 4721، وقانون الالتزامات التركي، وقانون ملكية الطوابق، والتشريعات ذات الصلة. ويُقيَّم الوضع القانوني لكل عقار، وسجلات السجل العقاري، والعلاقات التعاقدية، والخصائص المميزة للمسألة المحددة معاً، وتُوضع خارطة طريق قانونية ملائمة للموكّل.

وفي نطاق قانون العقارات، نقدّم الدعم القانوني في إعداد عقود بيع العقارات ونقل ملكيتها، ومراجعة العقود القائمة، وتقييم سجلات السجل العقاري، وضمان أمان المعاملات. وتُقيَّم بعناية الآثار القانونية للحقوق والقيود الواردة على العقار، مثل اتفاقيات الوعد بالبيع، وحق الشفعة، وحق الانتفاع، وحق الارتفاق، والرهن العقاري، والشروح والبيانات المدوَّنة في السجل.

وقبل نقل الملكية في السجل العقاري، يُفحص وضع ملكية العقار، وسجلات الأعباء، والرهن، والحجز، والشرح، والبيان، والوضع التنظيمي العمراني، ومخاطر المعاملة، وتُجرى الفحوص القانونية اللازمة حتى لا يتعرض الموكّل لأي ضياع في الحقوق. وفي المعاملات العقارية ذات القيمة المرتفعة على وجه الخصوص، يكتسب تقييم العقد وإجراءات السجل العقاري معاً أهمية كبيرة.

وفي علاقات الإيجار، نقدّم الخدمات القانونية في إعداد عقود إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة، ومراجعة عقود الإيجار القائمة، وتحديد بدل الإيجار، وتعديل بدل الإيجار، وإجراءات الإخلاء، وتحصيل مستحقات الإيجار. وتُقيَّم حقوق الأطراف والتزاماتهم في علاقة الإيجار في إطار الأحكام ذات الصلة من قانون الالتزامات التركي والممارسة القضائية الراهنة.

وفي علاقات ملكية الطوابق وحق ارتفاق البناء، تدخل في مجال ممارستنا خطة الإدارة، واستعمال الأجزاء المشتركة، ومستحقات اشتراكات المصاريف المشتركة، والالتزام بالمساهمة في المصاريف المشتركة، وقرارات إدارة العمارة والمجمع، ومسؤولية المدير، والمنازعات بين مالكي الطوابق.

من أكثر المنازعات التي تُصادَف في الممارسة العملية في قانون العقارات دعاوى إبطال قيد الملكية وتسجيلها، والمنازعات المتعلقة بالحقوق العينية على العقارات، والمطالبات القائمة على تواطؤ المورّث (التصرف الصوري)، ودعاوى إزالة الشيوع، والمنازعات الناشئة عن اتفاقيات الوعد بالبيع.

وفي مثل هذه الدعاوى، يجب فحص سجلات السجل العقاري، والسندات الرسمية، وشهادات حصر الإرث، والعقود، ومستندات الدفع، والعلاقة القانونية بين الأطراف بعناية. وقد تؤدي سجلات المعاملات السابقة للعقار والنية الحقيقية للأطراف دوراً مهماً في حل النزاع.

وفي علاقات الإيجار، تُعدّ طلبات الإخلاء، وتحديد بدل الإيجار، وتعديل بدل الإيجار، وتحصيل مستحقات الإيجار المتراكمة، والإخلاء بسبب الحاجة، والإخلاء بسبب إعادة البناء والتعمير، واستعمال المستأجر للمأجور خلافاً للعقد من المسائل الشائعة. وفي هذه الإجراءات، تكتسب المتابعة الصحيحة لمهل الإخطار والتبليغ ورفع الدعوى أهمية لتجنّب ضياع الحقوق.

وفي منازعات ملكية الطوابق، كثيراً ما تُطرح ديون اشتراكات المصاريف المشتركة، وتوزيع المصاريف المشتركة، والتعرض للأجزاء المشتركة، والاستعمال المخالف لخطة الإدارة، وصحة قرارات إدارة العمارة أو المجمع، ومسؤولية المدير.

تبدأ الإجراءات المتعلقة بقانون العقارات، أولاً، بفحص الوثائق المتعلقة بالعقار والعلاقة بين الأطراف. وتُقيَّم سجلات السجل العقاري، ومعلومات الأعباء، وعقود الإيجار، واتفاقيات الوعد بالبيع، وخطة الإدارة، ومستندات الدفع، والإنذارات، وغيرها من الوثائق ذات الصلة، ويُحدَّد الوضع القانوني.

وفي المسائل المتعلقة بالمعاملات، تُعدّ نصوص العقود أو تُراجع، ويُقدَّم الدعم القانوني اللازم فيما يتعلق بالإجراءات التي تُباشر أمام مديرية السجل العقاري وكاتب العدل والجهات الإدارية المختصة. ولا يكون الهدف مجرد إتمام المعاملة، بل تقليل مخاطر المنازعات التي قد تنشأ مستقبلاً إلى أدنى حد.

وفي حال نشوء نزاع، تُقيَّم أولاً إمكانية التوصل إلى تسوية بين الأطراف. وفي بعض المنازعات الناشئة عن قانون الإيجار والعقارات، قد يلزم استكمال إجراء الوساطة قبل رفع الدعوى. وفي هذا الإجراء، تُؤمَّن المشاركة في المفاوضات بما يتفق مع حقوق الموكّل ومصالحه.

وحيثما تعذّر التوصل إلى تسوية، يُلجأ، بحسب طبيعة المسألة المحددة، إلى دعوى إبطال قيد الملكية وتسجيلها، أو دعوى الإخلاء، أو دعوى تحديد بدل الإيجار، أو دعوى تعديل بدل الإيجار، أو دعوى الدين، أو دعوى إزالة الشيوع، أو دعوى منع التعرض، أو غيرها من سبل الانتصاف القانونية ذات الصلة.

وخلال سير المحاكمة، تُتابع عن كثب المعاينة الميدانية، وفحص الخبراء، وتقديم الأدلة، والجلسات، والأعمال الإجرائية. ويُطلع الموكّل بانتظام على مراحل الإجراءات والمخاطر المحتملة وسبل الانتصاف القانونية التي يمكن سلوكها.